【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。

先賣後買：換樓期需暫租物業居住

目前換樓有兩種方式，分別是「先賣後買」和「先買後賣」。「先賣後買」是指先把舊有物業賣出，完成所有買賣手續後才購入新物業。選用這種換樓方式，要考慮以下要點：

（1）賣出物業後，未必隨即可以買到新物業，期間可能有數個月揾新物業。在這段時間，換樓人士要暫時租住單位，或者以「售後租回」形式租住原先單位，故需要預留足夠錢用作租金支出。

有可能因無法周轉而告撻訂

（2）一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有充裕時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。

（3）賣樓時，一旦買方撻訂，賣方很難一下子物色到新買家。如果換樓人士已簽署新物業買賣合約，便需要另找首期上會，有可能因無法周轉而告撻訂。

簽必買必賣合約防撻訂

（4）承接上一點，若果首期要倚靠舊樓套現才可取得的話，那麽最好跟舊物業的買家簽署必買必賣的正式買賣合約後，才購買新物業。為何這樣做？因萬一舊物業買家撻訂，購入的新物業也可能受連累而撻訂，故簽必買必賣合約可保障自己。或者賣舊物業時，在臨時買賣合約內加簽必買必賣條款，同樣有保障作用。

（5）先賣出物業，取得一筆資金，便可以支付新樓首期，或者支付租金等，暫時令資金周轉不太緊絀。

換樓客回復首置身份

（6）賣出物業後，換樓人士便回復首次置業身份，稍後再買樓時就毋須繳付雙倍印花稅，只須支付較低的第2標準稅率印花稅，並可承造最高九成按揭。

（7）舊物業沒有按揭保險，可先申請最高八成按揭保險，留待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交，銀行可加借多一成按揭保險。但若果舊物業有按揭保險，銀行需要留待舊物業完成交易後，才可為新物業提供按揭保險。

先買後賣：需預留錢付首期雜費

另一種方式「先買後賣」，是指先買入新單位，待入伙後才把原有單位賣出。選用這種方式換樓，有以下要點留意：

（A）換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。但換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。

屯馬綫通車效應 土瓜灣樓市未算高 2022年沙中綫落成 仲量聯行：樓價可望進一步上升

白居二申請按揭獲批九成不易、轉讓有限制！為何買新樓齡居屋較著數？

若年內賣舊物業可獲退稅

（B）換樓人士本身已持有物業，先買入新物業，再賣出舊物業，在這段期他需要為新物業繳付15%從價印花稅(DSD)，一年內賣出舊有物業後，便可以申請退稅。

但一旦一年退稅期迫近，換樓人士未能售出物業，可能要減價賣樓。

退稅金額實例

退稅金額是支付15%印花稅和第2標準稅率差額，以下例子可說明：

  • 假設樓價8,000,000元
  • 支付15%的稅額是8,000,000元×15%=1,200,000元
  • 第2標準稅率稅額是8,000,000元×3.75%=300,000元
  • 兩者差額是1,200,000元-300,000元=900,000元。

第二個物業按揭成數會收緊 

（C）換樓人士不屬於首次置業，故申請按揭時難以借到九成按揭，並需要通過壓力測試。 

（D）同樣在承做按揭上，換樓人士買入第二個物業，故銀行在批出按揭成數方面會收緊。比方第二個物業樓價600萬元，原先可批出六成按揭，即貸款額360萬元，但現在只可批出五成按揭，即貸款額只有300萬元。同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3厘後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。

現趁市升適宜「先買後賣」

究竟現時選用「先賣後買」或「先買後賣」較為適宜？第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，過去數個月樓價持續上升，適宜選用「先買後賣」方式。他指出，若果樓市向上，應選用「先買後賣」，因先買入時價格被「鎖死」，市升時賣出物業會較容易，售價亦理想。

陳超國說，一旦樓市下跌，就不適宜「先買後賣」，因未來樓市持續下跌時較難賣出物業，如急需現金，容易被壓價。他覺得，市況差時，「先賣後買」會較適宜。

換樓時租樓不宜過長

假如換樓人士放售舊有物業，成功售出，但又未能夠物色到心儀的新物業，通常都會暫時租住另一個單位，或者跟親人暫住，留待買到新物業時搬入。然而，在這段換樓時間，若果選擇租樓，最好租住時間不適宜太長，因樓市正上升，太遲

再買樓，售價可能較現時高，故租樓最好不超過一年會較佳。沽貨後租樓的做法，租樓時間長一些，在樓市逆轉時會較適宜，因可以靜待跌市時執平貨。

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。