近年很多香港人選擇移民英國,而且一般都是舉家移民。疫情過後,相信移民潮仍然會持續,而且於英國置業的情緒應該會升溫。

移民英國買樓|首期外的最大支出 

不少移英的香港人會在移民前買樓,或者會在到步後過一段時間後才買樓。不管怎樣,於英國置業不像香港置業般大家都駕輕就熟,買家在購入英國物業後除了首期外的最大支出,就是印花稅了,所以本文為大家講解一下英國印花稅的徵收及最新安排。

基本印花稅

和香港一樣,任何人士在英國購入物業,均需繳付印花稅。印花稅是累進稅率制度,所以購入的物業的價值越高,你需要繳付的印花稅就越多。一般物業的價值在£12.5萬以下無需繳付印花稅,在購入物業時如果你已經擁有全球任何地方的其他房產(非首次購房),你需要繳付的印花稅會比一般的多3%。

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圖片:HKBT製圖
移民英國買樓印花稅懶人包|海外買家額外印花稅計算、印花稅假期安排

印花稅假期(Stamp Duty Holiday)

因為疫情關係,英國的房產交易量急劇下降,所以英國財政大臣瑞斯・薩納克(Rishi Sunak)於2020年7月8號正式宣佈推出了印花稅假期的優惠政策,本地與海外的買家同樣受惠,希望能刺激預期會更疲弱的房產巿場。

英國物業印花稅起徵點一般為12.5萬英磅

英國物業的印花稅起徵點一般為12.5萬英磅,在印花稅假期下跳升至50萬英磅,即物業價值50萬英磅以下的物業無需繳付印花稅,在英國是一項使無前例的安排。

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印花稅假期延期

印花稅假期本應在2021年3月31日結束,但因為政策推出後成績驕人,2020年疫情期間樓價不降反升,所以後來延期至2021年6月30日。然後於2021年7月1日開始,印花稅起徵點由下調至25萬,直至9月30日印花稅假期結束為止。

首次購房者的資格

需特別注意的是,此政策優惠只提供予名下並無其他房產(全球)的首次購房者(First Time Buyers)。時間定義以物業的交易完成日期(the Date of Completion)為準,即必須在假期內完成物業交易才符合資格。

海外買家額外印花稅

2020年3月英國的財政預算案中,通過了對海外買家徵收額外2%印花稅的政策,並從2021年4月1日開始實施。所以任何海外買家,不管是否首次置業,於政策生效後均必須為已交易的英國物業繳付額外2%的印花稅。

BNO 5+1方式移民英國 可退稅

對於純投資者而言,海外買家額外印花稅是一筆為數不少的開支。但如果你打算以BNO 5+1方式移民英國,自購入物業後在英國居住了183天或以上,您將會被英國稅務及海關總署(HMRC)自動認定為英國居民(非英國公民)而獲得退稅。

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印花稅實例

首次購房的張先生於2020年8月購入價值為35萬英磅的物業。受惠於印花稅假期,樓價的首25萬磅將不需繳付印花稅(6月30日前為樓價的首50萬磅,10月1日或以後為樓價的首12.5萬磅)。

  • 剩下的10萬磅則需繳付房價區間25萬-50萬磅的5%印花稅,即為£100,000 X 5% = £5,000。
  • 所以總基本印花稅為 £0 + £5,000,即5,000英磅。
  • 另外就是海外買家額外印花稅,就是交易樓價的2%,即£350,000 x 2% = £7,000
  • 所以是次購房的總應繳印花稅總額為1.2萬英磅,為房價的3.42%

其他情境

如果張先生並非首次購房人士,便需繳付額外3%的印花稅,總成本由1.2萬磅急升至2.25萬磅。又如果張先生作為非首次購房人仕,並於2021年年底才完成物業交易,他便不再受惠於印花稅價期,需繳付的總印花稅會提升至2.5萬磅。

如果張先生於購入物業後連續居住於英國達183天,張先生便會成為英國居民。因為成為英國居民,張先生可申請退回£7,000的海外買家額外印花稅。

首次購房者

有關首次購房者的定義,坊間有很多謠傳。縱合多方意見,筆者認為最簡單的分辨方法就是你的名字曾否以買家或受繼承者的身份,出現過在任何已完成的樓宇契約裡面。所以針對打算移民的朋友而言,你可能打算賣掉現時的物業,以首次購房的身份在英國置業以獲得較低的稅率,這是不可行的。

瞞報物業

在英國購買物業的人都必須向英國稅務及海關總署(HMRC)提交印花稅申報表,你申報的信息會登記到HMRC的系統裡,再透過「稅收信息交換協議」網絡(tax information exchange agreements)與其他國家交換信息,所以不應抱有瞞報物業而不被發現的期望。如果被發現瞞報,會因濫用政策而被罰款5千英磅,且會被追回印花稅差額。

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作者簡介:美聯金融集團財富管理總監, 香港大學機械工程系學士, 於2014年榮獲「香港財務策劃師學會/南華早報財務策劃師大獎」. 從業逾10年, 集保險方案及理財策劃於一身,一站式為客戶提供全方位服務。

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