越秀地產（0123.HK）將物業管理服務分拆為越秀服務（新上市編號：6626.HK）上市，周三（6月16日）起公開招股，招股價介乎4.88元至6.52元，一手500股入場費3,292.85元。農銀國際、中信建投國際、建銀國際及越秀融資為聯席保薦人。
越秀服務分拆上市 入場費3,292.85元
越秀服務全球發售3.69億股，香港發售部分佔10%，集資最多約24.1億元。預計6月28日主版掛牌。
是次招股公司引入10名基石投資者，合共認購約7.77億元股份，包括新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶國際旗下Crotona、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業，以及索菲亞家居兩名董事。
60%集資用於策略收購和投資
假設超額配股權未獲行使及發售價為中位數5.7元，越秀服務的集資淨額為20.158億港元，並擬將資金用作以下用途：
- 60%：策略收購和投資提供資金
- 15%：進一步發展增值服務
- 15%：開發信心技術系統及智能社區
- 10%：補充營運資金和一般企業用途
越秀地產股東每419股 可優先預留1股越秀服務
此外，越秀地產合資格股東將獲優先認購越秀服務股份的資格，合資格股東在6月2日每持有419股的完整倍數，可認購1股預留股份。相關優先發售的預留股份合共3,695.1萬股，佔全球發售股份的約10%。
根據招股書資料，截至2020年12月31日，越秀服務的總在管面積為3,260萬平方米，在管物業數量為215個。根據中指研究院的統計，就2020年在管面積的市場份額而言，公司在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第七。
管理層：潛在開發面積350萬平方米
越秀服務在2020年的總收入為11.68億元人民幣，其中非商業物業管理及增值服務的收入佔比為69.4%，商業物業管理及運營服務的收入佔比為30.6%。
越秀服務的管理層表示，越秀地產潛在或正在開發的面積為350萬平方米，而未來3至5年，公司希望商業物業管理部分的收入佔比可增至40%，而非商業物業部分佔60%。
2020年純利按年增1.18倍 毛利率34.5%
淨利潤方面，由2018年的4,730萬元人民幣，增至2019年9,320萬元人民幣，並進一步增至2020年的2.037億元人民幣，分別按年增長97%及118%。至於整體毛利率亦逐年上升，2018年至2020年的分別錄得25.9%、27.2%及34.5%。
每年淨利潤30%用於派發股息
公司擬於上市後採用一般股息政策，日後按年派付不少於股東應佔的可供分派淨利潤30%的股息，惟仍將視乎日後業務、財務狀況、資金需求等其他因素而定。
越秀服務於完成全球發售後，母公司越秀持股佔比將由91.9%降至68.9%，而第二大股東廣州地鐵的持股佔比將由8.1%降至6.1%。
TOD發展模式為越秀服務競爭優勢
越秀服務其中一個競爭優勢為採用「TOD」模式，即以公共交通為導向的開發模式。公司在2020年11月收購了廣州地鐵的廣州地鐵環境工程與廣州地鐵物業管理，成為了擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營」的複合型物業管理公司。該項收購新增總在管面積超過500萬平方米，為公司新增在管車輛段地鐵站線上蓋住宅及商業物業等業態。
已開發5個TOD住宅物業
而截至2020年底，越秀地產開發了5個TOD住宅物業，總建築面積近400萬平方米，年內所帶來的合同銷售金額約170億元人民幣。公司相信，TOD綜合物業管理模式將會成為我們未來規模擴張和利潤增長的新動能。
綜合券商孖展數據，截至6月16日早上11時，共錄得3.79億元孖展認購額，超額認購0.57倍，其中富途證券借出3.57億元、華盛證券借出2,000萬元、盈立證券借出144萬元。
「日本股神」是川銀藏 一年勁賺200億日圓 自創2大投資法 「只吃8分飽」、「烏龜3原則」
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
