【物業估價2021】申請按揭，銀行除了審核申請人財政實力、收入外，更重要是做物業估價，可說是批出貸款額的關鍵。因此，有必要了解物業估價多一點。《香港財經時報》搜羅坊間8條物業估價的疑問，並逐一解答。
問一：何謂物業估價？
不少人會問：如何查詢物業估價？有甚麼因素影響估價？為何有估價不足？如何應對？為何有估價過高？本文會逐一解答這些問題。
何謂物業估價？當申請按揭時，首先把申請人扺押物業交由估價行估值，之後按照估價計算按揭成數，得出可批出的貸款金額。
問二：如何查詢物業估價最方便？
買樓或申請按揭前，不妨先自行做物業估價，起碼自己有預算。目前查詢物業估價有三個途徑：
- 銀行/按揭轉介公司網上估價：現時不少銀行和按揭轉介公司都會提供網上估價服務，市民只需要在相關的物業估價網輸入物業資料，包括物業名稱、座數、樓層和單位門號，就可以得出銀行對物業的估價。這種方法好處是方便快捷，但網上估價以屋苑居多，舊樓或單幢住宅難以在網上估價中找到。不過，網上估價會滯後，一旦市況變化快，未必即時反映到實際情況。
- 直接向銀行查詢：可致電銀行熱線查詢，特別是冷門物業如唐樓、村屋可以查詢到，但銀行電話熱線不易立即接通，需要耐心等候一段時間，而且未必即時可以取得相關估價資料。
- 委託測量師行估價：這是第三種方法，可致電測量師行，告訴物業資料，測量行會派人到物業現場視察，然後作出評估，但選用這種方法需要付費。
問三：有甚麼因素影響估價？
物業估價是受到多個因素影響，共有4個因素：
- 物業質素：物業樓層、樓齡、坐向、景觀和位置都會影響到物業的估價，如海景單位和樓景單位的價值會有差距。
- 成交額：若果近期相關物業周邊單位成交額持續向上時，銀行對物業的估價會提升；相反，若果周邊單位成交額持續下跌時，物業的估價亦會下跌。
- 成交量：若果近期同一大廈或同一屋苑成交宗數多，估價會跟隨市價；但若果近期同一大廈或同一屋苑未有成交，最近成交可能是一年前，估價會舆市價脫節。
- 事故單位：這類單位曾發生非自然命案，銀行對凶宅估價會大打折扣，甚至不提供按揭。然而，若果命案是很久以前發生，對估價未必會有很大影響。
問四：哪些物業估價難？
中原測量師行執行董事張競達表示，物業質素對估價影響較大，但成交量和成交額則要視乎物業所屬的屋苑或大廈性質而定，如果是大型屋苑如太古城，因相關數據多，容易分析。
但如果是唐樓，可能是數年未有成交，即使以附近類似大廈比較，亦難以完全準確分析得到。
問五：甚麼是估價不足？
大家不時聽過估價不足這四個字。何謂估價不足？銀行對物業的估價，低於物業實際成交價，令按揭貸款額應付不到成交所需，於是買家要額外再付錢應付首期。不妨看看以下例子：
阿A以800萬元購入一個單位，可是銀行對物業估價750萬元，即使阿A可以通過壓力測試，選用九成按揭保險計劃(即林鄭Plan)，但銀行只可以以750萬元計算批出的九成按揭款額。
銀行估價前預算貸款額：800萬元 x 0.9=720萬元
銀行估價後貸款額：750萬元 x 0.9=675萬元
兩者貸款差價：720萬元-675萬元=45萬元
問六：估價不足原因是？
銀行估價不足，令阿A要自行籌集45萬元，連同原先首期80萬元，即他要付首期達125萬元，負擔不可以說不重。
為甚麼會估價不足？第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，若果樓市急升，每宗成交的成交額創新高，但估價師會參考先前成交紀錄，過去成交價低過現在，於是出現估價不足的情況。他解釋，雖然估價師會因應市況調整，但若果市況變化得太快，未必即時有數據參考。
問七：如何處理估價不足？
處理估價不足上，有以下方法：
- 不同銀行有不同估價，可多向幾間銀行查詢。如果買家簽署買賣合約後申請按揭，銀行看到有真實成交價支持估價，可能會調高估值。
- 如果自己或家人已持有物業，不妨把現有物業加按或轉按套現，以獲得更多資金支付首期。
樓齡10年或以上業主注意 強制驗窗懶人包2021 準則>過程>罰則>收費全面睇
問八：估價過高又如何處理？
那麼，估價過高又為何會出現？陳超國指出，若果市跌得太急，估價師參考先前成交紀錄，先前成交價會較目前高，於是出現物業估價過高的情況。他舉例說，
如果物業實際成交價為1,000萬元，估價1,200萬元，銀行便會按照實際成交價來批出按揭成數。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
