【物業估價2021】申請按揭,銀行除了審核申請人財政實力、收入外,更重要是做物業估價,可說是批出貸款額的關鍵。因此,有必要了解物業估價多一點。《香港財經時報》搜羅坊間8條物業估價的疑問,並逐一解答。

問一:何謂物業估價?

不少人會問:如何查詢物業估價?有甚麼因素影響估價?為何有估價不足?如何應對?為何有估價過高?本文會逐一解答這些問題。

何謂物業估價?當申請按揭時,首先把申請人扺押物業交由估價行估值,之後按照估價計算按揭成數,得出可批出的貸款金額。

問二:如何查詢物業估價最方便?

買樓或申請按揭前,不妨先自行做物業估價,起碼自己有預算。目前查詢物業估價有三個途徑:

  1. 銀行/按揭轉介公司網上估價:現時不少銀行和按揭轉介公司都會提供網上估價服務,市民只需要在相關的物業估價網輸入物業資料,包括物業名稱、座數、樓層和單位門號,就可以得出銀行對物業的估價。這種方法好處是方便快捷,但網上估價以屋苑居多,舊樓或單幢住宅難以在網上估價中找到。不過,網上估價會滯後,一旦市況變化快,未必即時反映到實際情況。
  2. 直接向銀行查詢:可致電銀行熱線查詢,特別是冷門物業如唐樓、村屋可以查詢到,但銀行電話熱線不易立即接通,需要耐心等候一段時間,而且未必即時可以取得相關估價資料。
  3. 委託測量師行估價:這是第三種方法,可致電測量師行,告訴物業資料,測量行會派人到物業現場視察,然後作出評估,但選用這種方法需要付費。

問三:有甚麼因素影響估價?

物業估價是受到多個因素影響,共有4個因素:

  1. 物業質素:物業樓層、樓齡、坐向、景觀和位置都會影響到物業的估價,如海景單位和樓景單位的價值會有差距。
  2. 成交額:若果近期相關物業周邊單位成交額持續向上時,銀行對物業的估價會提升;相反,若果周邊單位成交額持續下跌時,物業的估價亦會下跌。
  3. 成交量:若果近期同一大廈或同一屋苑成交宗數多,估價會跟隨市價;但若果近期同一大廈或同一屋苑未有成交,最近成交可能是一年前,估價會舆市價脫節。
  4. 事故單位:這類單位曾發生非自然命案,銀行對凶宅估價會大打折扣,甚至不提供按揭。然而,若果命案是很久以前發生,對估價未必會有很大影響。

問四:哪些物業估價難?

中原測量師行執行董事張競達表示,物業質素對估價影響較大,但成交量和成交額則要視乎物業所屬的屋苑或大廈性質而定,如果是大型屋苑如太古城,因相關數據多,容易分析。

但如果是唐樓,可能是數年未有成交,即使以附近類似大廈比較,亦難以完全準確分析得到。

問五:甚麼是估價不足?

大家不時聽過估價不足這四個字。何謂估價不足?銀行對物業的估價,低於物業實際成交價,令按揭貸款額應付不到成交所需,於是買家要額外再付錢應付首期。不妨看看以下例子:

阿A以800萬元購入一個單位,可是銀行對物業估價750萬元,即使阿A可以通過壓力測試,選用九成按揭保險計劃(即林鄭Plan),但銀行只可以以750萬元計算批出的九成按揭款額。
銀行估價前預算貸款額:800萬元 x 0.9=720萬元
銀行估價後貸款額:750萬元 x 0.9=675萬元
兩者貸款差價:720萬元-675萬元=45萬元

問六:估價不足原因是?

銀行估價不足,令阿A要自行籌集45萬元,連同原先首期80萬元,即他要付首期達125萬元,負擔不可以說不重。

為甚麼會估價不足?第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,若果樓市急升,每宗成交的成交額創新高,但估價師會參考先前成交紀錄,過去成交價低過現在,於是出現估價不足的情況。他解釋,雖然估價師會因應市況調整,但若果市況變化得太快,未必即時有數據參考。

問七:如何處理估價不足?

處理估價不足上,有以下方法:

  1. 不同銀行有不同估價,可多向幾間銀行查詢。如果買家簽署買賣合約後申請按揭,銀行看到有真實成交價支持估價,可能會調高估值。
  2. 如果自己或家人已持有物業,不妨把現有物業加按或轉按套現,以獲得更多資金支付首期。

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問八:估價過高又如何處理?

那麼,估價過高又為何會出現?陳超國指出,若果市跌得太急,估價師參考先前成交紀錄,先前成交價會較目前高,於是出現物業估價過高的情況。他舉例說,

如果物業實際成交價為1,000萬元,估價1,200萬元,銀行便會按照實際成交價來批出按揭成數。