【iBond 2021】港府新一批政府通脹掛鈎債券(iBond)開始接受認購,跟去年一樣保證息率維持不少於2厘,每半年派息1次,最低認購金額1萬元,債券年期3年。若嫌iBond息率低,可考慮房地產信託基金(REITs),雖然沒有保證息率,但派息相對穩健。如以1萬元,更可同時買入3隻不同類型的REITs,潛在回報或更高。
自從2019年的招商局商業房託(1503.HK)後,久已未有新房地產信託基金(REITs)登場的港股市場,在5月終於迎來一張新面孔,就是由經營速遞業務的順豐控股分拆出來的順豐房託(2191.HK)。
首隻物流REITs上市
所謂房地產信託基金,就是以收租作為收入,租金減去營運管理支出後,要把至少九成作為股息分發給投資者,所以股息收益率都頗高,而且相對穩定,亦是房託的一大賣點所在。
順豐房託是首個於香港上市並以物流為主的REITs,投資組合包括香港、佛山及蕪湖三處現代物流地產物業,位於主要物流樞紐,毗鄰機場、海港、鐵路等。截至今年3月底,總建築面積23.4萬平方米,總可出租面積約30.8萬平方米,評估價值61億元;其中香港物業作為核心資產,可出租面積16萬平米,評估價值52.9億元。
約80%都來自順豐控股關聯租戶
與其他REITs另一個最大分別之處,是順豐房託總租金收入約80%都來自順豐控股關聯租戶,71%的租約於2025年到期,整體加權平均租賃期僅4年左右,租戶結構優質穩定。
招股書顯示,順豐房託2018至2020年的收益分別為2.56億元、2.69億元、2.79億元,複合年增長率(CAGR)為4.4%;期內公司擁有人應佔溢利分別為2.98億元、1.75億元和2,688萬元,其中2020年度溢利急跌,主要因疫情影響下投資物業公允價值變動大幅下滑所致。
順豐房託上市破發有因
作為REITs,順豐房託的分派比例自然不低,擬分派年度可供分派收入100%,按招股資料,集團預計上市日至2021年底期間,基金單位持有人應佔溢利及基金的可供分派收入分別將不會少於約1.12億元及1.37億元;預測每基金單位分派0.1724元,年化每基金單位分派0.2747元,以上市價4.98元計,預測年化每基金單位分派收益率為5.5厘。
不過,雖然背後有順豐這支大旗,但順豐房託5月17日掛牌表現卻欠佳,開市報4.49元,較發行價4.98元低9.8%,之後愈跌愈有,最終以接近全日低位的4.16元收市,跌16%;之後雖連續四日回升,但最高只去到4.74元,未觸及上市價。到上週二(25日)開始順豐房託又連跌四日,至上週五(28日)以最低位4.3元收市。
未來會繼續檢視母公司的物業組合
順豐房託上市即破發,分析認為有幾個原因,包括母公司順豐控股早前公布首季業績盈轉虧,引發市場對速遞行業增長放緩的質疑;而順豐房託本身盈利已連續兩年下跌,還有就是對母公司過分依賴,而且資產組合以香港為主,令投資者心存疑慮。
不過,針對市場的擔憂,管理層已表示未來會繼續檢視母公司的物業組合,於合適時間會考慮注入順豐房託,以擴大規模。而資料顯示,截至2020年12月31日,順豐控股在內地50個城市擁有物業項目,規劃總建築面積約440萬平方米,已竣工建築面積170萬平方米;而順豐控股向順豐房託提供了5年的優先購買權。
招商房託8.4厘息最高
此外,對於「租客同時是大股東」的情況會否影響未來租金增長,招股文件亦訂明,為保障母公司及順豐房託雙方股東利益,兩者日後簽訂租約仍會按市場價格調整租金。
無論如何,一般投資者對REITs的最大著眼點還是息率回報,以基金單位價4.3元計,順豐房託息率升至近6.4厘,已具基本吸引力。
對比現時在港上市的主要REITs,普遍都能提供5厘以上的息率回報,較現時本港住宅租金回報率平均僅約2厘為高。以截至上週五收市計,最高息率是主要投資內地寫字樓、購物中心等商用物業的招商局商業房託,有8.4厘;其次是富豪產業信託(1881.HK),主要資產為本地五間酒店,息率8.2厘。
領展連續14年派息增加
當然,除了高息率外,REITs派息是否穩定也是要關注,就這一點,領展(0823.HK)雖然息率回報只有3.8厘,在一眾REITs中屬最低,但自2006年上市以來,其每年派息都能持續提高,由首年度的每單位派0.2181元,到去年度的2.8719元,14年間複合年增長率有20.2%。
另外,投資者亦要留意一個會影響基金收入以至分派能力的因素,就是REITs的物業投資種類和所在地。
本港上市的REITs一般投資物業種類包括酒店、寫字樓、商場、停車場等,而所在地則主要分為本港和內地。不同種類的物業租賃情況會受到經濟和行業因素所影響,例如疫情下酒店入住率最受打擊,而經濟好壞則影響寫字樓的出租率;而物業所在地不同,回報亦會受當地經濟情況、租金水平甚至匯率風險所左右。
10,000元買3隻高息REITs取代iBond
因此為了平衡回報與風險,投資者其實亦可考慮以組合形式來選擇REITs,例如以10,000元本金,就可買入陽光房地產基金(0435.HK)、招商局商業信託和富豪產業信託各一手,就可涵蓋本地零售、酒店、寫字樓以及內地寫字樓及零售範疇,同時將幾隻最高息REITs包含在內。
在港上市主要房地產信託基金(REITs) 資料
名稱 |
編號 |
股價 |
息率 |
投資資產 |
今年變幅 |
每手入場費 |
越秀房產信託基金 |
0405 |
4.15 |
5.67% |
內地寫字樓及零售商場 |
9.79% |
4150 |
陽光房地產基金 |
0435 |
4.48 |
5.98% |
寫字樓及零售商場 |
18.83% |
4480 |
置富產業信託 |
0778 |
8.4 |
5.61% |
零售商場 |
13.67% |
8400 |
泓富產業信託 |
0808 |
2.83 |
6.33% |
寫字樓及工業大廈 |
16.94% |
2830 |
領展房產基金 |
0823 |
74.85 |
3.84% |
寫字樓、零售商場及停車場 |
6.02% |
7485 |
春泉產業信託 |
1426 |
2.8 |
7.14% |
內地寫字樓及英國物業 |
3.70% |
2800 |
招商局商業房託 |
1503 |
2.8 |
8.43% |
內地寫字樓及零售商場 |
14.29% |
2800 |
富豪產業信託 |
1881 |
1.65 |
8.24% |
酒店 |
20.44% |
1650 |
冠君產業信託 |
2778 |
4.53 |
5.51% |
寫字樓及零售商場 |
0.00% |
4530 |
截至5月28日
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