【理財個案】33歲夫婦月入48K、現住未補地價居屋，月供13K、樓齡22年，因未補地價所以不能二按、隨便轉名，想換樓但又考慮維持現狀，請教龔成意見。
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理財個案｜讀者來信：33歲夫婦住未補地價居屋想換樓
老師你好！我最近煩惱緊一件事，希望能聽聽你的寶貴意見。我和老婆2人現住在一間未補地價的居屋，每月供款13,000元，樓齡22年，現時層樓未補地價市值500萬，300萬時購入，月供13,000元，2人收入48,000元。因未補地價所以有一些限制，例如：
- 不能二按
- 不能隨便轉名
- 再過幾年就好好好難賣出去（因銀行今年都只批17年按揭了）
現時正考慮的3個想法
樓齡越大銀行就越少按揭的，因為政府不做擔保人，白居二或綠表人士要拎四成首期先可以買即超過200萬，拎得出的都去買私樓不會買咁高樓齡的居屋了，所以我們現時有三個想法，但不知哪個最可行：
- 賣出去扣除銀行按揭後有250萬現金流，拿200萬做首期再借銀行500萬買一間700萬左右的樓，月供大約21,000元左右。餘下50萬用在裝修、印花稅、律師費、經紀佣金等費用上
- 直接補回現住單位的地價，向銀行供多200萬，現時地價大約200-220萬(未核實但是這個範圍)，咁就省回時間、裝修、印花稅、律師費、經紀佣金等，現時欠銀行250萬再加200萬即欠450萬。
- 維持現狀，每月供款13,000元，儲備多些現金流投資股票，但層樓N年後就賣吾出去銀行都吾做二按，如果日後移民都吾可以變動為資產，因未補地價要暗盤先可以租，政府最新政策只可以租一半。
即兩間房的未補地價居屋可以放租一間房出去，但實際無咩人咁做的。坊間都有財務公司會借錢俾未補地價的居屋但息好高而且還款期好短，所以不會考慮。
33歲準備要小朋友
我同老婆都33歲了，準備要小朋友，有穏定工作，疫情對我們無任何影響，現時就煩惱樓，如果揀1換樓，計過條數其實都無賺的。因都系要孭住咁多債，住的單位面積一樣無變到，仲要浪費時間重新裝修過，我現時間屋其實新裝修4年咋，投咗40萬落去，但換樓就可以多個選擇，揀不同的私樓或已補地價居屋，我哋都偏向揀返同區。
補地價200萬嫌貴
如果揀2，補地價200萬真係貴！好多人話唔值，寧願額外儲200萬買其他單位收租，我計返我買入價加現加補地價即500萬買入這單位，自住的話又唔覺好貴，但都明白朋友的說話。如果揀3，維持現狀生活就會輕鬆好多，無咩負擔，但唔知道將來會發生咩事，唔補地價又有點擔心年紀大後想移民或搬去其他區都無能力，因為層樓賣唔出去。
我哋都唔知點好，好煩惱，12月上完你的投資股票班後，就很想問你的了，每次上堂時間都很緊湊，未能親自問你，落堂後已過10:30，我住得遠所以都無留低請教你，依家真的諗唔到邊個方案好，唯有打擾你的寶貴時間了。
謝謝你！
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龔成老師分析：維持現狀最好
以你現時的情況，（3）是最好的。因為你哋打算自住，（1）的投資價值及財富增值雖然較高，但對你地較吃力，同時如果你地純自住，就不用行（1）一步，因為現時的物業都有相同作用。至於（2），不是不可，但不用太急做，除非你認為這刻樓市好平，但我相位香港樓就算長遠向上，都不是過往倍升模式，所以不急於進行。
所以，暫時就以（3）為主軸。
打算有小朋友 變數較多
因為你打算有小朋友，變數較多，這刻先以（3）是較好，同時你在這段時間努力儲蓄、財富增值，日後如果資金足夠，先再考慮是否行（2）。
我覺得你這刻先做好這刻的財富增值，準備好小朋友方面的支出等，之後再睇情況進行下一步。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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