讀者來信：Anthony Sir你好！我早年已買自住樓樓，最近有朋友跟我說，自住物業都可以收租，你有冇聽過啊？怕唔怕有伏呢？
回覆讀者來信：自住樓加按套現買儲蓄產品收息
最近都有從事保險業的朋友跟我分享過，大致理解。是的，這是保險理財產品，原理是將自住的物業加按套現，然後將資金買入儲蓄收息產品，賺取息差。朋友這樣計，現在物業按揭利率低，H按年息不到2厘，部份派息較穩定的金融保險產品，年息有4~5厘，這樣就可以賺到2~3厘息差，大概等如收租回報了。如果進取一點，將金融保險產品再抵押做槓桿，回報可以再提高云云。
理念是不錯的
理念是不錯的，買樓如果純粹自住，個個月供樓，太浪費了！過去十多年，我都有教學員運用自住物業融資再買樓。不過我自己就沒有投資這類蓄儲收息產品。對一般小市民來說，如果不求高回報，想穩穩陣陣，可以考慮。
以前可不斷加按再買樓！現在要用呢個方法先可一間變兩間、兩間變四間｜第一桶金
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息差2-3厘太保守
只是我們是專業的物業投資者，可以選擇的投資很多，對我們來說回報不夠高，時間也太長，機會成本太大，所以沒有考慮。先講回報，息差2-3厘太保守了。是的，現在買樓收租很多只有2-3厘。
- 第一，識得揀，劈到價，4厘或以上不難。
- 第二，買樓只求幾厘租金回報嗎？俗語所謂…散子嚟啫！最重要的是賺槓桿、賺差價。
假設一個單位500萬，8成按揭，即首期100萬，樓價升2-3成，就有100-150萬差價，本金翻了一倍多，按持貨3-4年計算，每年回報逾20%！
肯定有網友說，冇名，過唔到壓測，點買？
對一般小市民來說可能是死胡同，沒有選擇，就揀了儲蓄產品，總好過放銀行。我們是專業投資者嘛，選擇很多，例如我們的團隊，自己做收購重建，自己起樓，回報也不錯，我們現時的幾個項目，每年回報率都超過20%，儲蓄收息遠遠做不到。
再講時間，回本時間太長了。
或者因為金融機構、金融產品的成本比較高，據朋友講，頭幾年取回本金要蝕，差不多8年後，就可以年年享受利息。8年啊！無論是自己買樓，還是我們自己做收購重建，大概4年本金就可以倍翻，所謂一變二、二變四，8年就是4倍，打個折都有3倍以上吧！收息儲蓄產品第8年才回本，相差很遠啊。
再講機會成本，朋友說如果再做融資槓桿，要上TU的！
將來如果賣出物業，想再買樓，怎麼做按揭呢？加上年期長，豈不是長時間不能換樓再買？我們是物業投資者，犠牲太大了！還是那一句，如果你只是一般小市民，一個普通打工仔，沒有學習過投資，選擇不多，不求回報高，但求穩穩陣陣，類似的儲蓄收息產品是不錯的，總好過放錢在銀行。
學習投資 選擇更多
當然最理想的是，努力學習投資，開闊自己的眼界，選擇更多，回報更高，就能早日財務自由。以上的論點基於朋友的解說，如資料有誤萬望指正。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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