讀者來信:Anthony Sir你好!我早年已買自住樓樓,最近有朋友跟我說,自住物業都可以收租,你有冇聽過啊?怕唔怕有伏呢?

回覆讀者來信:自住樓加按套現買儲蓄產品收息  

最近都有從事保險業的朋友跟我分享過,大致理解。是的,這是保險理財產品,原理是將自住的物業加按套現,然後將資金買入儲蓄收息產品,賺取息差。朋友這樣計,現在物業按揭利率低,H按年息不到2厘,部份派息較穩定的金融保險產品,年息有4~5厘,這樣就可以賺到2~3厘息差,大概等如收租回報了。如果進取一點,將金融保險產品再抵押做槓桿,回報可以再提高云云。

理念是不錯的

理念是不錯的,買樓如果純粹自住,個個月供樓,太浪費了!過去十多年,我都有教學員運用自住物業融資再買樓。不過我自己就沒有投資這類蓄儲收息產品。對一般小市民來說,如果不求高回報,想穩穩陣陣,可以考慮。

以前可不斷加按再買樓!現在要用呢個方法先可一間變兩間、兩間變四間|第一桶金

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息差2-3厘太保守

只是我們是專業的物業投資者,可以選擇的投資很多,對我們來說回報不夠高,時間也太長,機會成本太大,所以沒有考慮。先講回報,息差2-3厘太保守了。是的,現在買樓收租很多只有2-3厘。

  • 第一,識得揀,劈到價,4厘或以上不難。
  • 第二,買樓只求幾厘租金回報嗎?俗語所謂…散子嚟啫!最重要的是賺槓桿、賺差價。

假設一個單位500萬,8成按揭,即首期100萬,樓價升2-3成,就有100-150萬差價,本金翻了一倍多,按持貨3-4年計算,每年回報逾20%!

肯定有網友說,冇名,過唔到壓測,點買?

對一般小市民來說可能是死胡同,沒有選擇,就揀了儲蓄產品,總好過放銀行。我們是專業投資者嘛,選擇很多,例如我們的團隊,自己做收購重建,自己起樓,回報也不錯,我們現時的幾個項目,每年回報率都超過20%,儲蓄收息遠遠做不到。

再講時間,回本時間太長了。

或者因為金融機構、金融產品的成本比較高,據朋友講,頭幾年取回本金要蝕,差不多8年後,就可以年年享受利息。8年啊!無論是自己買樓,還是我們自己做收購重建,大概4年本金就可以倍翻,所謂一變二、二變四,8年就是4倍,打個折都有3倍以上吧!收息儲蓄產品第8年才回本,相差很遠啊。

再講機會成本,朋友說如果再做融資槓桿,要上TU的!

將來如果賣出物業,想再買樓,怎麼做按揭呢?加上年期長,豈不是長時間不能換樓再買?我們是物業投資者,犠牲太大了!還是那一句,如果你只是一般小市民,一個普通打工仔,沒有學習過投資,選擇不多,不求回報高,但求穩穩陣陣,類似的儲蓄收息產品是不錯的,總好過放錢在銀行。

學習投資 選擇更多 

當然最理想的是,努力學習投資,開闊自己的眼界,選擇更多,回報更高,就能早日財務自由。以上的論點基於朋友的解說,如資料有誤萬望指正。

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