買REIT好過買樓收租？領展、置富、冠君... 從分類、派息、風險逐個睇

房地產信託基金（又稱產業信托或REITs）是不少人收息組合的選擇之一，到底REITs是甚麼？為甚麼會派發高息？與地產股又有甚麼分別？本文會介紹在港上市的REITs業務及股息率，一起看下去吧！

房地產信託基金REITs是甚麼？

房地產信託基金，又稱REITs，是指在證券交易所上市的信託基金，以收租作為收入來源，收租物業包括住宅、寫字樓、商業大廈、工業大廈、零售商場、酒店、街市及停車場等。

根據香港證監會的規定，產業信託的收入在扣減營運開支後，要把最少90%收入以股息形式派發給投資者，因此REITs的股息率相對較高及穩定。

部份投資者會認為REITS跟地產股的業務相若，事實上，兩者在組成方式、項目類型、借貸比率及派息政策上都有明顯分別：

	REITS	地產股
組成方式	以信託基金形式組成，需委任獨立受託人去監察基金運作，並由代表基金單位持有人保管資產	由公司註冊組成，以董事會和行政人員監察及管理
項目類型	以信託方式投資房地產項目的集體投資計劃，透過投資不同的房地產，獲得租金收入根據《房地產投資信託基金守則》，REITs不能投資空置土地、從事或參與物業發展活動基金可投資不超過總資產值10%的物業發展及相關活動，亦能投資具流通性的金融工具，如證券及政府公共證劵等，惟上述非房地產資產總投資總額不能超過總值25%	可以競投土地興建各種物業、收租及涉獵其他業務
借貸比率	借貸比率不能超過信託資產總值的50%	借貸比率由市場決定
派息政策	根據證監會的規定，REITs的股息比率須達90%或以上	沒有硬性派息規定，派息政策由董事會和管理層決定

香港REITs的物業類型十分廣泛，包括寫字樓、工業大廈、零售商場、酒店及停車場等，以下為香港REITs的物業類型分布：

股票代碼	股票名稱	物業類型	物業例子
1881	富豪產業信託	酒店	富豪機場酒店、富豪香港酒店、富豪東方酒店等
1503	招商局商業房託	寫字樓及零售商場	新時代廣場、數碼大廈、花園城
1426	春泉產業信託	內地寫字樓及英國物業	北京華貿中心、84項英國零售物業
0808	泓富產業信託	寫字樓及工業大廈	都會大廈、泓富產業千禧廣場、泓富廣場等
0778	置富產業信託	零售商場	置富都會、置富第一城、馬鞍山廣場、荃薈、青怡薈等
0435	陽光房地產基金	寫字樓及零售商場	富時中心、豐怡中心、上水中心購物商場、新都城一期物業等
0405	越秀房產信託基金	寫字樓及零售商場	越秀大廈、廣州國際金融中心、維多利廣場等
2778	冠君產業信託	寫字樓及零售商場	花園道三號、朗豪坊辦公樓、朗豪坊商場等
0823	領展房產基金	寫字樓、零售商場及停車場	樂富廣場、秀茂坪商場、T Town、TKO Gateway等
1275	開元產業信託	酒店	杭州開元名都大酒店、浙江開元蕭山賓館等

下表比較了10隻香港REITs的息率，當中以富豪產業信託（1881）的息率最高，達8.61%，而最廣為人知的領展房產基金（0823）息率為4.08%。

市場風險：房地產市場受經濟環境影響，任何經濟周期因素都有機會令物業的出租率及租金出現波動
利率風險：利率波動會增加REITs的借貸成本，亦可能對房地產市場構成負面影響，從而影響到REITs的財務狀況及派息能力
匯價風險：部份香港REITs是人民幣計價，投資者需留意派息貨幣會否構成匯兌風險
物業組合分布的集中性風險：REITs依靠物業項目賺取收入及維持營運，因此其物業組合的分布尤其重要，如過度集中投資於單一物業項目的REITs，會更易受相關地產市道所影響，例如富豪及開元的組合只有酒店，組合分布單一，疫情期間生意備受打擊

信誠證券聯席董事張智威指，現時是買REITs的好時機，市場面臨大調整後，REITs的估值已嚴重偏低。

張續指，行業龍頭領展由高位近100元的水平調整至今，跌近三成，現價徘徊在約70元的位置，估值已經偏低。隨着市場憧憬經濟重啟，他認為領展可看高一線，領展旗下物業大多是屋村商場，即使在疫情期間，租務收益、租置率仍能維持較高水平，派息穩定。

他表示，有意買入的投資者可在70元以下買入，目標價先看75元或以上。

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