「泰國 4.0」在2016年首度問世,由時任總理巴育宣佈,是整個泰國外資政策與產業規劃方案的統稱,系統性地擘畫出未來的發展目標、重點投放領域,希望將泰國從「1.0」的農業,「2.0」的輕工業,「3.0」的重工製造業,再進一步推升為「4.0」的創新導向製造業。

「泰國 4.0」在2016年首度問世

藉此規劃,泰國政府希望引領東南亞,或至少是「北東協五國」的生產力輸出,並帶動周邊其他關聯性產業與服務業的發展,以維持其在「東南亞製造」的優勢地位。

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香港人最愛曼谷

曼谷為香港人最愛的旅遊城市之一,消費指數便宜、飲食適合香港人口味、當地人熱情等等因素,令香港人每年可能也會去2-3次或以上作為短期渡假,出走散心一下。除此以外,曼谷成熟程度亦遠遠拋離其他城市,例如芭提雅,清邁,清萊等。

曼谷過去10年樓市一直向上

經常說道「泰國人均收入不高,但曼谷人收入很高」,因為大量巨型基建,科技發展再加上一群比例不少的高收入人仕支撐了樓市,華商投資力度也是亞洲區數一數二,例如華為,阿里集團,騰訊等公司看準泰國有意發展高科技產業,所以早就在曼谷一些商業區域設置總部或辦公室。因此在過去10年樓市一直向上,年度化升值最少也6 – 10%。

後新冠肺炎時代投資攻略

從前的曼谷,很多投資者會選擇Siam, Ploenchit, Asoke 這些地方選購物業。說穿了就是因為知道該區很多海外專才,有些是其公司給予Housing allowance 去代付租金。但新冠肺炎之後,有很多專才都返回本國,他們的公司出手亦放輕了。

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租金回報減少

看過很多成交過案,以前由公司代付租下一個THB 50,000 – THB 60,000 的一房單位多不勝數,現在這類成交個案一般租金成交價回落THB 40,000 – THB 45,000 ,短租3/6個月合約比例亦多了。變相令投資變得不穩定,租金回報亦回不到過去每年5 – 6% 的水平。

投資泰國樓要留意4點

所以我們不要忽略本地租客的一群,他們的忠誠度在遠遠比專才租客高。如買入物業租予本地租客,要留意以下幾點:

  1. 租金:本地人不會像海外專才一樣,給你一個瘋狂的租金值,只要選擇大約預期月租 THB 15,000 – THB 25,000的一或兩房單位。本地人是接受到這個租金值的。
  2. 便利程度:本地人不需要門前四面佛或街口有銀行或貴婦商圈, 只需要在可步行距離內有零售配套應付日常衣、食、住。
  3. 校網:選讀國際學校和優質學府也不是海外人仕專利,如果物業附近有良好校網也會加分。
  4. 交通:這個也是很重要的一環,受惠泰國4.0的發展,曼谷有多條鐵路新線或延線相繼落成,就算Lock down,封關都阻不了泰國政府的決心,其中 一些新線全段已建超過65%,會在2年內投入服務。如購入這些近未來鐵路站的單位,一定會看高一線。

選擇曼谷東物業相對有優勢 

還有東部經濟走廊(ECC)泰國政府有意發展曼谷東部並和芭提雅緊密聯系,所以我們選擇曼谷東的物業也會相對有優勢。Bangna 區是一個超大型的新CBD,在那個區域中有不少價位60至80萬港幣的單位可選購,只要跟隨上述的揀樓攻略,投資者除了無懼租金不穩的威脅,且肯定能享受泰國4.0的帶來的物業升值潛力!

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編按:專欄作者龐啟峯,晉裕集團海外物業資深副總裁,曾任職利斯蘇富比(香港)國際物業銷售經理。從事金融和海外房地產業超過13年。致力為客人搜羅優質海外投資機會,以英國,澳洲,泰國,馬來西亞為市場為核心。推崇「現金流投資法」,再不斷複製。從而為客人建立長期而且穩定的被動收入。

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