內房恒大集團早前成為財經熱話,事關網上流傳一份文件,意指恒大疑因財困,有機會觸發資金鍊斷裂,即使文件不久後被下架,恒大也隨即發聲明澄清傳聞不實,但消息同樣觸動已購入恒大本港住宅樓花的買家神經,《胡.說樓市》在恒大消息傳出後,隨即收到相關買家查詢,表示擔心發展商一旦破產,已購入的樓花項目會受到影響。

2003年後香港未有爛尾樓

不過在此之前,我們要搞清楚香港現行制度下,出現爛尾樓的風險有多大。事實上,自2003年之後,香港未曾發生爛尾樓的情況,就是因為「預售樓花同意書」制度,以及《一手住宅物業銷售條例》所保障。篇幅所限條文細節及買家的應對策略,我們尚不在此述,有興趣的讀者可按此前往,那裏有詳細分析。

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發展商要存入所需建築費

「預售樓花同意書」制度規定,發展商申請預售項目時,必須要確保地價已全數支付,及證明有能力支付「建築費」,要求發展商在信託戶口內存入所需建築費,做法有三:

  1. 發展商可透過銀行承造「建築按揭」,銀行不可要求發展商在物業落成前還款;
  2. 由銀行提供承諾書,一旦發展商無力支付建築費,銀行會承擔餘下建築費,直至項目建成為止;
  3. 由財務企業作出無擔保貸款合約,但發展商仍需自行墊支一定建築費於信託戶口內,餘額再用擔保來承借。

爛尾項目由清盤人接手

換言之,發展商在申請預售樓花之前,必先確保有足夠資金發展項目,即使發展商中途清盤,都不能隨便提取該筆資金,變相住宅項目爛尾的機會大減。即使項目爛尾,項目則會由清盤人接手,清盤人有機會尋找其他發展商接管整個項目。

既然爛尾機會大減,發展商清盤,對買家最大的影響,就是項目延遲交樓。不過,一手條例已列明,如果項目在經延展的關鍵日期內仍未能交樓,買家有權踢契,發展商便要退還所有已支付樓價及利息。

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不擔心香港住宅項目會爛尾

因此,讀者不用太擔心香港住宅項目爛尾,但要留意按揭安排會否受影響,這就是另一議題了。

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