最近去了英國視察,看了不少樓盤。睇樓除了看物業位置、裝修是新淨還是殘舊等等,最重要就是看價錢。 資深物業投資者Anthony曾說過:「沒有應不應該買的樓,只有應不應該買的價錢。」我確實很BUY這說法。一間屋無論再好,但叫價離地,200呎賣1,000萬,大家不會傻到去追吧?同樣地,一間屋殘如鬼屋,300呎賣50萬,就可能會有人買,講笑說:「買來放骨灰也抵。」

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計租金回報 衡量物業是否抵買

至於要衡量一個物業是否抵買,除了比較附近的樓價之外,很多時會計租金回報。尤其是在外國,人生路不熟,不太知曉附近樓價走勢,租金回報就是其中一個最快、最直接的途徑,來決定會否考慮買這物業。而今次英國視察旅程,我也計了不少數。

租金回報最基本的計法是,將全年收到的租金除以樓價,例如一層樓開價400萬元,每月可收租12,000元,一年就是14.4萬元,除400萬,租金回報就是3.6厘。基本上看了這個回報,有興趣便可考慮其他因素,沒興趣可以下一間。記著,這是最簡單的計算方法,如果要深入考慮是否要買或賣一層物業,一般還有三大事項要留意。

一. 計算淨租金回報率

首先要留意有沒有管理費、差餉等恆常開支,如有可以扣除,以計出淨租金回報率。在香港,有些舊樓管理費十分低,每月只是數百元,但月租可以過萬元,扣除後淨租金回報率可能沒太大影響。但現時新樓管理費貴,動輒4至5元一呎,一個月隨時少收千多至2,000元租金,影響就會較大。

又例如我在曼徹斯特看過一個新樓盤,開價36萬磅,但每月只可以收約1,000磅租金,一年只有12,000磅,租金回報是3.3%。但管理費一年要1,200磅,佔全年租金收入約一成,而在英國一般會交由管理公司出租物業,收費一般是租金的一成,租金收入又再扣多1,200磅,如此,淨租金回報便變成2.67%,回報差了一截。

二. 用買入價還是現價計?

對於一些已有物業的人士,很多時會考慮這一個因素。尤其是香港樓價過去十年上升不少,很多物業樓價已倍翻,買入時可能只是150萬元,但現在已升至450萬元。那麼計算租金回報,應該用150萬元還是450萬元去計?個人認為,就該用現價計算,假如你月租收12,000元,用買入價150萬去除,得出租金回報率是9.6%,是很高呀,但有何意思呢?想證明你的物業買得很抵嗎?

你計算租金回報率,是想知現在樓價究竟是否升得離地,如果升得太過份,可能就會高位沽貨,所以用現價計算會較有參考價值。例如上述例子,月租12,000元,除現價450萬,租金回報率是3.2厘左右,說高不高,說低不低,賣出如以此定價也合適。但如果發現你的單位叫價要升到700萬,但租金只有12,000元,租金回報只得2厘,扣除管理費等開支,回報其實冇乜肉食,這時候,大家就可考慮賣出物業,或是選擇加租,如此計租金回報才有意義。

三. 投資角度的租金回報

資深的投資者就不會用樓價計租金回報,而是用買樓成本。因為他們買樓很多時不會Full Pay,而是會用按揭去賺取槓桿,然後將物業出租,用租金來供樓,如此,他們的買樓成本就是首期、律師費、裝修雜費、經紀佣金、印花稅等等,例如一層樓500萬元,做五成按揭,首期250萬元,再加上其他雜費開支,總成本假設是350萬元,放租每月15,000元,剛好夠供樓,但管理費加差餉一年假設是2萬。

如此其租金回報就是16萬除350萬元,是4.6%。投資者第三種計法主要是看他們如何有效運用其資本,假如只是想衡量樓價是否抵買,其實用基本租金回報率及淨租金回報率已經足夠了,無需如此麻煩再計投資的租金回報。

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編按:專欄作者Sammi簡介:曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯,訪問過多位財金界名人,現從事理財策劃及數碼媒體行業,並且是Facebook Page《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》的主理人。熟悉財經市場運作,亦對坊間的理財產品有深入分析。

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作者簡介:Sammi曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯,廣泛接觸不同投資及理財資訊,經驗逾十年,現從事理財策劃及數碼媒體行業,Facebook Page《理財急症室》、YouTube《Sam Sam Channel》及網頁《理財KOL》主理人,內容涉獵股市、樓市、移民、稅務、保險等理財不同範疇。

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