最近去了英國視察，看了不少樓盤。睇樓除了看物業位置、裝修是新淨還是殘舊等等，最重要就是看價錢。 資深物業投資者Anthony曾說過：「沒有應不應該買的樓，只有應不應該買的價錢。」我確實很BUY這說法。一間屋無論再好，但叫價離地，200呎賣1,000萬，大家不會傻到去追吧？同樣地，一間屋殘如鬼屋，300呎賣50萬，就可能會有人買，講笑說：「買來放骨灰也抵。」
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計租金回報 衡量物業是否抵買
至於要衡量一個物業是否抵買，除了比較附近的樓價之外，很多時會計租金回報。尤其是在外國，人生路不熟，不太知曉附近樓價走勢，租金回報就是其中一個最快、最直接的途徑，來決定會否考慮買這物業。而今次英國視察旅程，我也計了不少數。
租金回報最基本的計法是，將全年收到的租金除以樓價，例如一層樓開價400萬元，每月可收租12,000元，一年就是14.4萬元，除400萬，租金回報就是3.6厘。基本上看了這個回報，有興趣便可考慮其他因素，沒興趣可以下一間。記著，這是最簡單的計算方法，如果要深入考慮是否要買或賣一層物業，一般還有三大事項要留意。
一. 計算淨租金回報率
首先要留意有沒有管理費、差餉等恆常開支，如有可以扣除，以計出淨租金回報率。在香港，有些舊樓管理費十分低，每月只是數百元，但月租可以過萬元，扣除後淨租金回報率可能沒太大影響。但現時新樓管理費貴，動輒4至5元一呎，一個月隨時少收千多至2,000元租金，影響就會較大。
又例如我在曼徹斯特看過一個新樓盤，開價36萬磅，但每月只可以收約1,000磅租金，一年只有12,000磅，租金回報是3.3%。但管理費一年要1,200磅，佔全年租金收入約一成，而在英國一般會交由管理公司出租物業，收費一般是租金的一成，租金收入又再扣多1,200磅，如此，淨租金回報便變成2.67%，回報差了一截。
二. 用買入價還是現價計？
對於一些已有物業的人士，很多時會考慮這一個因素。尤其是香港樓價過去十年上升不少，很多物業樓價已倍翻，買入時可能只是150萬元，但現在已升至450萬元。那麼計算租金回報，應該用150萬元還是450萬元去計？個人認為，就該用現價計算，假如你月租收12,000元，用買入價150萬去除，得出租金回報率是9.6%，是很高呀，但有何意思呢？想證明你的物業買得很抵嗎？
你計算租金回報率，是想知現在樓價究竟是否升得離地，如果升得太過份，可能就會高位沽貨，所以用現價計算會較有參考價值。例如上述例子，月租12,000元，除現價450萬，租金回報率是3.2厘左右，說高不高，說低不低，賣出如以此定價也合適。但如果發現你的單位叫價要升到700萬，但租金只有12,000元，租金回報只得2厘，扣除管理費等開支，回報其實冇乜肉食，這時候，大家就可考慮賣出物業，或是選擇加租，如此計租金回報才有意義。
三. 投資角度的租金回報
資深的投資者就不會用樓價計租金回報，而是用買樓成本。因為他們買樓很多時不會Full Pay，而是會用按揭去賺取槓桿，然後將物業出租，用租金來供樓，如此，他們的買樓成本就是首期、律師費、裝修雜費、經紀佣金、印花稅等等，例如一層樓500萬元，做五成按揭，首期250萬元，再加上其他雜費開支，總成本假設是350萬元，放租每月15,000元，剛好夠供樓，但管理費加差餉一年假設是2萬。
如此其租金回報就是16萬除350萬元，是4.6%。投資者第三種計法主要是看他們如何有效運用其資本，假如只是想衡量樓價是否抵買，其實用基本租金回報率及淨租金回報率已經足夠了，無需如此麻煩再計投資的租金回報。
編按：專欄作者Sammi簡介：曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯，訪問過多位財金界名人，現從事理財策劃及數碼媒體行業，並且是Facebook Page《理財急症室》及YouTube《Sam Sam Channel》的主理人。熟悉財經市場運作，亦對坊間的理財產品有深入分析。
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作者簡介：Sammi曾在財經雜誌擔任高級記者及執行編輯，廣泛接觸不同投資及理財資訊，經驗逾十年，現從事理財策劃及數碼媒體行業，Facebook Page《理財急症室》、YouTube《Sam Sam Channel》及網頁《理財KOL》主理人，內容涉獵股市、樓市、移民、稅務、保險等理財不同範疇。
