【銀主盤入門】在市道不景下,若手上有一定資金但又不算多,想置業除了可抽居屋之外,銀主盤成了上車的另一途徑。銀主盤日常聽就聽得多,但要入手,也要先做足功課,了解清楚所有細節,購入才能沒後顧之憂。

斷供物業被收回變銀主盤

首先,要先認識銀主盤為何物,首先要先從業主買樓時說起,由於絕大部分業主都不是一筆過購買物業,一般是透過按揭從銀行借款買樓,最高可做到九成按揭,其後業主便要定期向銀行還款,即俗稱的每個月要供樓。

但部分業主或會出現財務困難,因此無力繼續還款需要斷供,同時業主若未能就供款問題與銀行達成協議,銀行便有權收回物業出售,而這類被銀行沒收,再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。正常情況下,物業被拍賣出售後,會將所得資金先償還銀行的貸款,餘下金額才會給原業主。

銀主盤未必較一般二手樓便宜

另外,不少人會存有誤解,認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。其實銀行收回物業時,會再為物業做估價,一般都貼近市價,因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。而銀主盤的拍賣終究價高者得,因此最後賣出價未必會低於市場價格。

買二手樓8部曲實用教學 睇樓需注意四大要點

雖然不時會聽到有人以低市價10%至20%買得銀主盤,但或因物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節,影響其價值,令估價偏低。另外,單位亦會因原業主的種種問題,而導致買家要承受額外的風險,因此會以較低估價出售。

買銀主盤分三步驟

若想購買銀主盤,可以分為三大步驟:

  1. 尋找銀主盤:銀主盤廣告可於拍賣行網站、報章、地產舖甚等地方見到樓盤廣告,買家可以上述渠道物色,當中會包括拍賣日期、時間和地點,了解了資料後,一般須經代理洽購銀主盤。
  2. 預約睇樓:拍賣銀主盤之前可預約睇樓,可透過地產代理約時間,而拍賣網亦會列出可以睇樓的時間。另外,由於部分銀主盤仍在被租用,能否睇樓或要視乎租戶會否通融。
  3. 參與拍賣/入標:選定了銀主盤後,便可以入標參與拍賣,銀主盤拍賣可分公開放售和公開拍賣。在拍賣時,拍賣行會開出低價,並說明每次舉手叫價所增加的金額。若出價是全場最高,價格亦為銀主所接受,拍賣行通常會與買家即時簽署正式的必買必賣合約及繳交大訂。

3個因素影響按揭成數

另一買家關心的,就題按揭問題,買銀主盤一般可正常做按揭,銀行審批銀主盤按揭時,大致與一般住宅泉的按揭相同,同樣根據物業估值及買家還款能力等因素,評估可批出的按揭成數。只要銀主盤沒有產權問題,銀行對物業的估價便不會受影響。

但要注意,若銀主盤存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題,便會影響到對承造按揭。在買家簽過臨時買賣合約後,便等同已接受物業的所有現況,即使之後發現有業權問題,買家亦不能再向向銀行提出爭議。

要點1:留意買賣合約中的條款

另外,買銀主盤有多個事項要注意。首先,銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益,當中包括銀主不會負擔物業的負債,如欠交的管理費、利息及法律費用,買家需支付欠款。同時不保證物業業權完整,也不負責還原單位內的非法改建,並要求買家負責銀主的律師費。買家在簽署前應細閱文件內的所有條款,確定自己清楚明白合約內容才簽署,如有疑問應向律師查詢,或是選擇其他物業。

要點2:一般成交期為45天

買銀主盤不同買二手樓,在成交期上是由承按的銀行決定,一般成交期為45天。因此買家在申請按揭時要注要時間,盡早申請預留較多時間讓銀行審批。

要點3:買前要先查冊

買家入手銀主盤前,要先查冊,以了解物業過去或現時,是否有未清拆的僭建物。查冊時,買家亦可看到單位的圖則,確定單位現時是否有非法改動。另外,查冊同時能讓買確定:

  • 單位的業主
  • 從上手業主買入價及樓宇按揭狀況,以判斷單位是否負資產
  • 是否還有未解除的法令,及其他政府部門發出的指令

要點4:先定最高出價

在參興銀主盤拍賣時,買家應先查看市價,並定下自己可接受的最高金額。

買樓VS租樓 一文睇清優缺 買或租同一單位 每月支出有數得計

要點5:可以「暗標」購買

除了拍賣外,銀行亦可委託地產代理放售物業,開價一般以市價做參考。買家可經代理「入標」,將出價寫入標書,再場遞交至銀行。由於銀行不會公開其他標書的報價,因此這種入標方式稱作「暗標」。

要點6:未必價高者得

這種「暗標」出售的方式一般設招標期,銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價,銀行可重新招標,因此並非一定能價高者得。另外。入標時代理一般會要求買家同時付約出價的3%-5%為臨訂,以防買家中標後反悔,若未能投得物業,買家可獲退回臨訂。

要點7:連租約出售單位按揭成數較低

銀主盤有時或連租約出售,買家買入後會被視為非自用住宅物業申請按揭,沒有按揭負擔的申請人,按揭成數只有五成。有按揭負擔的申請人,按揭成數更只有四成。

要點8:查詢是否凶宅

凶宅沒有明確的法律定義,而買家即使去查冊,亦不會顯示想購入的銀主盤是否凶宅,買家需要向地產代理或律師查詢。

買樓9大規條避免甩漏 按揭印花稅差餉地租全解構

按此訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

要點9:或要預留額外裝修費

不少銀主盤可能丟空多時,並非交吉放售,即原業主遷出前沒還原單位,銀主亦不會代為清空單位,因此要有心理準備入面會茸茸爛爛,買家要預留一筆錢作裝修用途。