【銀主盤入門】在市道不景下，若手上有一定資金但又不算多，想置業除了可抽居屋之外，銀主盤成了上車的另一途徑。銀主盤日常聽就聽得多，但要入手，也要先做足功課，了解清楚所有細節，購入才能沒後顧之憂。
斷供物業被收回變銀主盤
首先，要先認識銀主盤為何物，首先要先從業主買樓時說起，由於絕大部分業主都不是一筆過購買物業，一般是透過按揭從銀行借款買樓，最高可做到九成按揭，其後業主便要定期向銀行還款，即俗稱的每個月要供樓。
但部分業主或會出現財務困難，因此無力繼續還款需要斷供，同時業主若未能就供款問題與銀行達成協議，銀行便有權收回物業出售，而這類被銀行沒收，再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。正常情況下，物業被拍賣出售後，會將所得資金先償還銀行的貸款，餘下金額才會給原業主。
銀主盤未必較一般二手樓便宜
另外，不少人會存有誤解，認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。其實銀行收回物業時，會再為物業做估價，一般都貼近市價，因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。而銀主盤的拍賣終究價高者得，因此最後賣出價未必會低於市場價格。
雖然不時會聽到有人以低市價10%至20%買得銀主盤，但或因物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節，影響其價值，令估價偏低。另外，單位亦會因原業主的種種問題，而導致買家要承受額外的風險，因此會以較低估價出售。
買銀主盤分三步驟
若想購買銀主盤，可以分為三大步驟：
- 尋找銀主盤：銀主盤廣告可於拍賣行網站、報章、地產舖甚等地方見到樓盤廣告，買家可以上述渠道物色，當中會包括拍賣日期、時間和地點，了解了資料後，一般須經代理洽購銀主盤。
- 預約睇樓：拍賣銀主盤之前可預約睇樓，可透過地產代理約時間，而拍賣網亦會列出可以睇樓的時間。另外，由於部分銀主盤仍在被租用，能否睇樓或要視乎租戶會否通融。
- 參與拍賣／入標：選定了銀主盤後，便可以入標參與拍賣，銀主盤拍賣可分公開放售和公開拍賣。在拍賣時，拍賣行會開出低價，並說明每次舉手叫價所增加的金額。若出價是全場最高，價格亦為銀主所接受，拍賣行通常會與買家即時簽署正式的必買必賣合約及繳交大訂。
3個因素影響按揭成數
另一買家關心的，就題按揭問題，買銀主盤一般可正常做按揭，銀行審批銀主盤按揭時，大致與一般住宅泉的按揭相同，同樣根據物業估值及買家還款能力等因素，評估可批出的按揭成數。只要銀主盤沒有產權問題，銀行對物業的估價便不會受影響。
但要注意，若銀主盤存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，便會影響到對承造按揭。在買家簽過臨時買賣合約後，便等同已接受物業的所有現況，即使之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。
要點1：留意買賣合約中的條款
另外，買銀主盤有多個事項要注意。首先，銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，當中包括銀主不會負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。同時不保證物業業權完整，也不負責還原單位內的非法改建，並要求買家負責銀主的律師費。買家在簽署前應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才簽署，如有疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。
要點2：一般成交期為45天
買銀主盤不同買二手樓，在成交期上是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。因此買家在申請按揭時要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。
要點3：買前要先查冊
買家入手銀主盤前，要先查冊，以了解物業過去或現時，是否有未清拆的僭建物。查冊時，買家亦可看到單位的圖則，確定單位現時是否有非法改動。另外，查冊同時能讓買確定：
- 單位的業主
- 從上手業主買入價及樓宇按揭狀況，以判斷單位是否負資產
- 是否還有未解除的法令，及其他政府部門發出的指令
要點4：先定最高出價
在參興銀主盤拍賣時，買家應先查看市價，並定下自己可接受的最高金額。
要點5：可以「暗標」購買
除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。買家可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。由於銀行不會公開其他標書的報價，因此這種入標方式稱作「暗標」。
要點6：未必價高者得
這種「暗標」出售的方式一般設招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標，因此並非一定能價高者得。另外。入標時代理一般會要求買家同時付約出價的3%-5%為臨訂，以防買家中標後反悔，若未能投得物業，買家可獲退回臨訂。
要點7：連租約出售單位按揭成數較低
銀主盤有時或連租約出售，買家買入後會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。有按揭負擔的申請人，按揭成數更只有四成。
要點8：查詢是否凶宅
凶宅沒有明確的法律定義，而買家即使去查冊，亦不會顯示想購入的銀主盤是否凶宅，買家需要向地產代理或律師查詢。
要點9：或要預留額外裝修費
不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。
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