香港樓市長升神話不變 | 置業好過炒股

【BT專訪】香港樓市易升難跌，惟受新冠肺炎疫情影響，本港樓價現時較去年高位跌約5%，加上本港低息環境持續，不少準買家已蠢蠢欲動，想趁勢入市。《香港財經時報》請來資深投資者、大學教授、歐曾投資董事曾淵滄，探討香港樓市易升難跌的原因，並為準買家分享其投資樓市的心得。

新冠肺炎打擊經濟香港樓市仍堅挺

在新冠肺炎疫情爆發之前，根據差餉物業估價署數據，本港樓價指數在過去17年（2003至2019年）中，只有2008年按年錄得跌幅，其餘均有上升；期間中原城市領先指數CCL由約70水平，升至約178。即使本港政府於2010年推出樓市「辣招」壓抑樓市，樓價依然向上。

而由疫症爆發至今，全球多個股票市場短期內跌入熊市，各地股市多次跌停板，但香港樓市顯得相對堅挺，即使成交量下跌，但整體價格似乎未見太大波動，對比去年高位，現時香港樓市調整幅度僅約5%。

翻查資料，2003年沙士爆發至結束，樓價跌約7%。市場普遍預期今年樓價會跌15%至20%，最悲觀看跌30%。不少準買家蠢蠢欲動，想趁勢入市。問題是，現時的樓價水平是否已經反映了疫症等不明朗因素帶來的影響？現時會否是樓市入市的好時機？

曾淵滄直言：「永遠都是樓市入市時機」，他在過去幾年，每年都叫人買樓，道理很簡單，「銀紙」會愈來愈多，這會刺激通脹，不單是樓市，在通脹支持下，現時食一碗雲吞麵的價格，已較三十年前大大增加。

言下之意，即雲吞麵價格都會隨通脹大增，更何況是樓價？

曾淵滄形容，永遠都是樓市入市的時機。（圖片：HKBT）

他特別提到，花旗銀行於2017年發表的調查報告顯示，在過去20年，本港有36萬人曾經成功上樓的人「落錯車」。基於過去所有受訪者資料，過去10年內有36萬人在出售過住宅物業後沒有再次置業，當中16萬人原本持有多於1個物業，賣樓後沒有入市；另外20萬人原只有1個物業，落車後無再「上車」，現時為非業主。

他直言，買樓是比買股票更好的選擇，但買樓涉及首期，入場費較買股票要大得多。「買樓最大的好處是槓桿，但買樓的槓桿並非股票的孖展，後者當股價下跌時，須要補倉；反觀樓價下跌，銀行也不會叫你補倉，只須每個月準時供樓，這是一個很高的『孖展』，股票都沒有這麼高的孖展。」

尤其是政府為首次置業人士提供最高九成的按揭貨款保險，他個人非常鼓勵符合資格的人士申請。而且，他認為政府推出的樓市辣招幾近令炒家離場，香港樓價難大跌。

政府在2010年因應樓市推出三招遏制樓價，包括額外印花稅（SSD）、從價印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）。

「政府辣招大大遏制樓市炒賣現象，相關辣招從2010年推出至今已有近10年，意味着香港樓市在10年內都沒有炒家，樓價怎會跌？」曾淵滄說。

另外，他指出，一般使用銀行按揭供樓的年期由20至30年，但政府數據顯示，整體買家平均10年便能供完樓，因供樓銀碼固定，但人工趨升，當收入增加之後，大部分人會增加供樓銀碼，提早償還供款。

換言之，從2010年開始供樓的人士，大部分已經供得七七八八；本港現時已經供滿樓的業主佔整體比例逾六成，正是歷史高位，這部分業主拋售物業的可能性不高。

受去年的社會事件及今年的新冠肺炎疫情雙重打擊，今年首季整體新盤成交僅錄2,400宗，為四年來按季新低；今年以來本港樓市施工量亦驟減。僧多粥少之下，樓價更難大跌，有業界冀政府減辣救市，認為辣招令樓市被扭曲。

本港現時已經供滿樓的業主佔整體逾六成，正是歷史高位。（圖片：HKBT）

不過，曾淵滄認為，政府減辣的唯一動機是想炒樓，希望透過炒樓帶動香港經濟，製造財富效應，特別是買家印花稅。「一旦政府放寬BSD，效應將最為明顯，內地有十幾億的潛在買家，若大家搶先來港買樓，樓價勢將狂升，有利本港經濟發展。」

至於香港政府會否放寬BSD，他認為，相信政府會從政治方面考慮，炒樓帶來的財富效應固然可刺激本港經濟，但樓價上升會令等待上車的買家，有機會永遠都難以上車，政府必須作出取捨。可以肯定的是，一旦放寬BSD，則有機會回復到政府推出BSD之前、內地客瘋狂來港掃樓的情況。

他續指，內地部分城市的限購令已有所放寬，但政府仍然強調「住房不炒」的概念，從主要內房企業公布的4月銷售數字看，亦較去年同期明顯好轉；而內地政府的做法，明顯是考慮到財富效應，考慮到推高樓價對經濟復甦的作用。

他形容，情況如同歐美國家在疫情中考慮是否開放經濟是同一個道理，開放意味着有機會讓更多人確診肺炎，不開放則大家都無飯食。「個人認為，香港政府放寬辣招的機會不大。但即使辣招持續，樓價都跌不了；放寬辣招反而會讓樓價狂升，政府不會樂見這種情況發生。」

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。