香港樓市租屋小貼士！不少租客都希望以相對便宜的價格租屋，尤其是新冠肺炎疫情下，更想業主可以減租。據差餉物業估價署資料，本港住宅租金連升三個月後，9月最新數據調頭回落。而本港整體經濟仍低落，最新失業率維持6.4%，反映普通市民有經濟壓力。疫情期間，市民若想減輕租務負擔，有甚需要注意呢？《香港財經時報》 訪問了泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚，請教他的專業意見。
問1：租客是否可以在租約期間提出減租或免租？
- 張翹楚指出，原則上所有租客都可以向業主提出減租或免租，因為所謂的租約都只是一份協議。只要業主和租客在「你情我願」的情況下，減租或免租基本上是存在的。
問2：租客有甚麼方法可以令業主減租？
- 市道低迷，不少打工仔都「手停口停」，租金更是租客的打工仔來說可謂千斤擔。張翹楚提到，租客若真係「頂唔住」的話，千萬不要嘗試以「破壞租屋單位、固意拖租或約滿『賴死唔走』」的方法去逼使業主減租和免租，因為租賃合約受法律保障。根據《業主與租客（綜合）條例》第117（3）條，當中指出若租客未能在租金到期日的15天內繳交租金，業主已有權終止有關租賃及有權取得法庭（包括土地審裁處）的收回管有權命令，以追討該物業的空置管有權（即要以交吉方式收回該物業）。
問3：租客有甚麼方法增強說服業主減租機會呢？
- 市況低迷下，租客可與業主商量，能否將合約上的租金金額與市場的看齊。張翹楚教路，首先要留意租金走勢，如果附近的租盤成交價相比過去幾個月有下滑趨勢，或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位，租客提出的減租就更有說服力，因為你在市場上尋找到的替代供應機會將更多。
問4：如果業主和租客就減租達成共識，有甚麼方法可以保障雙方的權益？
- 張翹楚回答道，雙方應以「白紙黑字」的方式記錄整件事，避免他日出現爭執、混亂等情況 。若在商量的過程中，雙方各自應允了某些條件，最好也寫進合約條款。另外，承諾減租後，租客要提醒業主更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。
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問5：如果業主在租約期內出售物業，租客是否跟新業主重新簽約？租客有何權益？
- 張翹楚指出，租賃合約會與物業一併轉讓到新業主手上，租客無需簽過一份新合約。他指出，租客要留意原租約裡是否含有出售及重建相關條款，當中意味租客與新業主須重新簽定新合約。他表示，這一般只會出現在大型地產商的合約中，但他提醒租客必須仔細翻查協議內容，以保障自身。
(Photo : 張翹楚)
問6：租客是否可以將單位分租予他人？假若可以，租客有甚麼地方注意？
- 一般而言，租賃合約沒有寫明分租條款，代表租客是可以再出租予他人。但張翹楚指出，這種分租的風險甚高。首先，第一租客同時包攬出租商及承租商的身份，但卻沒有物業的擁有權。假設，第二租客出現「賴死唔走」的情況或是租約未到期，而業主此時又向要求第一租客「交吉」，第一租客是沒有任何權力趕第二租客走。這時，第一租客就有可能要同時面對業主及第二租客的法律追討。
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問7：合約期間，租客欠租，在甚麼情況下業主可以收樓及追討租金欠款？
- 張翹楚表示，一般而言，若租客未能在租金到期日十五天內繳交租金，業主已有權終止有關租賃及有權取得法庭（包括土地審裁處）的收回管有權命令，以追討該物業的空置管有權（即要以交吉方式收回該物業）。他補充道：若業主只是想追討欠租，而無意收回物業，他/她可以就著租金金額以訴訟行動追討欠租。小額錢債審裁處：申索款額不高於港幣七萬五千元；區域法院：申索款額高於港幣七萬五千元但不多於三百萬元；高等法院原訟庭：申索款額並無上限。
- 若業主欲沒收租賃（收回物業）並追討欠租，他/她可以各土地審案處提出訴訟。若勝訴的話，法庭發出管有令狀（收樓令）後，法庭的執達主任便會代表業主收回有關物業。
問8：香港樓市中，租客還有甚麼權益可爭取？
- 張翹楚表示，若租客真的希望以便宜或低於市價的水平租下物業，他建議租客可向業主簽長約，提供誘因。一來業主尋找新客時需要承受空窗期的損受，加上裝修等費用，成本不算低。若有一個長期的租客，加上良好的交租記錄，業主對租金下調亦會更加樂意，張翹楚相信兩者定能達到雙贏局面。
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