倘若想要在內房板塊中尋找投資機遇，那麼世茂房地產（00813.HK）這個「績優生」你絕不可以錯過。
這家邁入「而立之年」的大型房企，在2019年激烈的市場「廝殺」中，絲毫不見疲態，反而越戰越勇，儼然化身為增長強勁的黑馬，成為強者賽道上的一員。
率先引領估值修復，未來前景廣闊
從市場的角度來看，即便在2019年行業增速承壓放緩的前提之下，世茂房地產依然在2019年的港股市場中表現極為耀眼——即便在年內較為動蕩的市場中，股價依然跑出了52.8%的漲幅（據萬得區間漲幅數據，含派息等因素）的好成績，再加上豐厚的分紅派息，慧眼識珠的投資者可謂是收穫頗豐。
然而，近年來，地產行業增速放緩、調控常態化、償債高峰將至等多因素制約，再疊加公共衛生事件的不利影響，地產行業的估值也一低再低。而3月以來，隨著外圍市場波動劇烈，恆指大幅殺跌，使得港股市場對於內房板塊的估值進入了審慎的歷史「冰點」。
不過，經過3月初市場的大幅錯殺過後，同樣也是世茂房地產開始領跑港股內房股觸底反彈的複甦之旅——近10個交易日內大幅累漲接近30%，幾乎已經回到了3月大跌之前的水平。
（行情來源：富途證券）
究其原因，隨著全國范圍內疫情逐步得到控制，行業銷售逐漸恢復，3月初，全國30個大中城市商品房成交面積逐步回升。隨著全國疫情繼續好轉，2季度有望逐步恢復至正常水平。
年初以來，世茂房地產持續獲得南下資金青睞，其港股通持倉比例一路攀升，更於近來數個交易日內連續獲得大筆資金淨流入，5日淨流入1.36億港元，10日內淨流入2.04億元。
除了困擾著地產板塊估值向上的因素已經有所緩解以外，公司自身2019年的靚麗業績數據的「助攻」也是功不可沒。
銷售利潤雙豐收，物業業務增長亮眼
作為新掌舵人許世壇就任一年後的首份年報，世茂房地產的這份「沉甸甸」的成績單也令市場尤為關注。
報告期內，世茂的營業額達1,115億元（人民幣，單位下同），同比大幅上升30.4%；毛利額341億元，同比大幅上升26.6%；毛利率持續穩定保持在30%以上水平，高於行業平均水平。
財報顯示，年內核心業務淨利潤上升30.6%至約人民幣153.25億元（2018年：人民幣117.32億元）。年內股東應佔核心業務淨利潤上升22.5%至約人民幣104.78億元（2018年：人民幣85.51億元）。全年每股擬派息額145港仙，同比上升20.8%，漲幅高出2018年0.8個百分點。這已是公司連續第14年分紅，派息穩定增長，持續高效回報股東。
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值得注意的是，世茂的全年合約銷售額達2,600.7億元創歷史新高，同比大幅上漲48%，目標超額完成，完成率高達124%，以連續三年超過50%的複合增長率領先行業，簽約額排名升至第9位，躋身行業前十，成績驕人。
2019年，公司實現銷售回款達到1,950億元，同比大幅上升42%，且在2019年行業按揭有所收緊的情況下，世茂的銷售回款率仍維持在75%以上的良好水平。另外，由於19年的銷售加速，大部分回款在今年的一季度完成，截止19年末，集團的資金充裕，賬面現金約為596.2億元，為集團未來穩步發展提供了堅實的保障。
與財報同步，世茂房地產還公佈了更名消息。根據公告，其中文名稱則由「世茂房地產控股有限公司」更改為「世茂集團控股有限公司」。事實上，近年來為了「去地產化」多元發展而更名的地產公司並不在少數，而世茂此舉似乎也有為接下來業務分拆做鋪路的準備。
世茂房地產在公告中表示，基於廣泛的業務範疇，董事會認為更改公司名稱將更有效反映集團業務現況，並有利於提升企業形像以及未來業務發展。
另一方面，公司管理層曾經在2019年業績會上提及，公司旗下的物業和酒店應該會在未來兩三年內分拆上市，物業或先於酒店業務登陸資本市場。
財報顯示，公司的物業管理收入及其他，由2018年約16.07億元大幅增長68.1%至2019年的約27.01億元，主要由於物業管理規模逐步擴大，以及合作項目管理費增加所致。
而2019年是世茂物業規模化發展的「元年」，物業服務品牌正式煥新升級為「世茂服務」。隨著新品牌的發布，世茂服務積極開拓第三方業務，世茂服務已進駐超過60個城市，簽約項目360餘個，簽約面積突破1億平方米，為240萬業主和用戶提供生活服務。
由於物管行業是一個只需輕資產經營就能夠持續創造穩定現金流的行業，兼具成長與抗波動雙重屬性，分拆物業子公司上市也成為了近年來地產企業的常規操作。隨著世茂管理規模的逐步擴大，這塊輕資產業務對於公司的重要性越來越明顯。由此，一方面物業業務分拆後能夠作為獨立上市平台融資，另一方面，市場給予物管公司的估值較傳統地產公司有明顯的溢價，有望在一定程度上反過來提升母企的估值。
財務穩健融資多元，土地儲備豐富優質
世茂房地產在高速成長的路徑中，也並未忽視降本增效的重要性。
一般來說，對負債端和融資成本的管控是降本增效不可或缺的環節，這涉及到公司財務狀況的穩健。債務方面，世茂淨負債率59.7%，已是連續第8年維持在60%以下。
值得一提的是，2019年內，世茂實現了現金流的強管控，保障資金的安全和充裕。現金比率為1.6倍，短期償債能力強，具備優越的資金流動性。
另一方面，公司的融資渠道多種多樣，一方面充分利用公開市場的機會，通過在債券市場穩健募集，境內債券成功的發行也帶動境外債走強。在積極拓寬金融資源的同時，世茂的融資儲備額度充足，截至19年末，集團整體未動用的銀行及金融機構融資額度超過了500億元，境內公司債提款額度達143億，其中65億已成功發行。針對公共衛生事件下的市場各種不利因素，世茂已經提前做好了各項準備，通過多元化融資渠道，集團19年綜合融資成本進一步降低，由18年的5.8%降至5.6%。
而財務狀況的穩健和融資成本的降低使得公司在拿地方面更有底氣。2019年，世茂權益前土地儲備約7,679萬平方米，貨值超過13,000億元，遍布全國120個城市，總項目數達349個。公司的戰略佈局主要圍繞一二線及強三四線城市持續優化，土儲貨值佔比達89%，土儲分佈優質，實現投資的收斂聚焦。
從區位因素上來看，粵港澳大灣區內，世茂押注香港、深圳、廣州、珠海等潛力城市，土地儲備貨值達3,800億元，居集團總土儲首位；長三角、華北地區、福建地區作為世茂長期深耕的熱點區域，貨值分別為3,300億元、2,330億元及2,150億元。
報告期內，世茂共獲取土地115塊，總價約1,557億元，計容面積達3,092萬平方米，單方成本5,035元/平米。其中，新獲取土地資源中超過87%位於一二線城市及強三四線城市。土地單方成本優勢及土儲資源佈局紅利，亦將為世茂未來經營品質的提升提供有力保障。
儘管年初突如其來的公共衛生事件影響下，房地產的銷售出現下滑，不過，根據4月2日公司公告，集團於今年3月的合約銷售額約為203.2億元，同比增長6%，可見在國內抗疫形勢好轉，復產復工穩步推進下，公司的複蘇勢頭十分強勁。
從本質上而言，市場的長期需求並未消失，只是略有延後。經此一役，或驅動消費者對居住環境有更深刻的思考，高品質的產品與服務將得到更多的青睞。而隨著對住房的需求回升，有著較強運營能力的房企有望率先復甦。作為龍頭標杆房企，世茂房地產本身土儲優質且成本較低，此外，公司有著突出的併購能力，運營能力和產品能力，綜合實力強勁，未來的增值空間相當可觀。
該信息由智通財經提供。
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