作為一家老牌國企，越秀地產（00123.HK）2019年風格依然「穩」字當頭。
從越秀地產遞出的2019年財報來看，公司全年實現營收383.4億元，同比上升45.0%;毛利率約為34.2%，同比上升2.4個百分點;核心淨利潤約為人民幣35.1億元，同比上升24.8%。
不僅如此，公司土地儲備2019年增長23%至2,387萬平方米，其中約51.7%來自大灣區。全年累計合同銷售721.1億元，同比增長24.80%，完成目標106%。銷售及營銷成本佔總營收比輕微上升0.15個百分點，行政開支、財務費用佔總營收比重分別同比減少0.73、4.55個百分點。各項數據無不透露著這家華南地區的老牌國企，在2019年的穩定特徵。
毛利率仍具較大提升空間
從業績表現來看，越秀地產於2016-2019年間成功實現三連升，2019年營收、利潤增長則有進一步加速的趨勢，營收、利潤同比增速分別達45.04%、55.63%，較2018年11.09%、30.36%增速進一步提升。
盈利表現方面，公司於2019年實現核心淨利潤35.1億元，同比增長24.8%，較去年同期進一步增速。毛利率增長2.46個百分點至34.2%，核心淨利率下降1.4個百分點至9.2%。而從淨利率來看，公司2019年淨利率則同比上升0.84個百分點至12.34%。
總體來看，越秀地產2019年盈利能力維持向上增長，而就行業來看，在已發布財報的幾家房企中，公司毛利率水平仍處於地位，有較大提升空間。
費用控制方面，公司毛利率、淨利率的提升則主要體現在行政成本和財務成本費用率的降低。2019年，公司銷售及營銷成本佔總營收比例達2.61%，較去年輕微上升0.15個百分點。
行政開支、財務費用佔總營收比重分別同比減少0.73、4.55個百分點。其中，公司財務費用佔營收比重於2019年出現較大幅度減少，低於2016年水平。
融資方面，公司2019年新融資375億元，規模較去年減少14.09%;總借款則較2018年增加32.98%至710.22億元人民幣。截至2019年公司手握現金及現金等價物241.1億元，同比增長9.62%。
具體來看，公司2019年新增借款主要集中在中期借款。從借款賬齡結構來看，公司三至五年、五年以上的長期借款比重分別減少4個百分點、8個百分點，一年內借款也減少1百分點。2019年唯一增長的則為兩年賬齡借款，較去年同期大幅增長9%。
2019年，公司淨借貸比率達74%，同比增長12.8個百分點。對此，公司投資者關係部總經理表示，淨借貸比率上升主要與公司規模擴大、總借貸規模增加有關，74%仍為行業內較低水平。
作為老牌國企，公司在國資背景背書及多個上市平台協同下，常年得以實現行業中較低的利息成本。然而，公司實際借貸平均年利率於近年來則呈現上升趨勢，2019年較去年上升11個百分點至4.93%。總體來看，公司債務結構及償債能力仍處在合理水平。
延伸閱讀：越秀地產年度核心淨利潤增24.8%至35.1億元 每股派0.049港元
延伸閱讀：每股派0.59港元 太古地產股東應佔年度溢利同比下滑53%至134.23億港元
繼續深耕大灣區求穩第一
近年來，越秀地產逐漸放緩全國化擴張的步伐，策略上也逐漸更清晰化。其中，深耕大灣區則為主要策略之一。截至目前，越秀地產在大灣區已實現廣州、深圳、中山、江門、佛山、香港六座主要城市的佈局。
2019年，越秀地產於全國19個城市持有共74個項目，總土地儲備達到約2,387萬平方米，同比上升23.0%。其中，約51.7%土儲則位於大灣區，約1,234萬平方米。在2019全年累計合同銷售721.1億元中，也約有58.5%來自大灣區。
未來，公司仍計劃進一步加深對大灣區的投資佈局。對於大灣區這一大本營，公司表現，在未來仍將減持「1+4」城市區域佈局，其中重點投向大灣區城市，鞏固公司在大灣區的市場地位。
與此同時，越秀地產在華東地區的投入也於近年來不斷加深。其中，公司於2019年華東地區合同銷售金額達168.8億元，同比增長31.5%，佔總銷售比重也由2013年的5.5%增長至如今的23.4%，接近四分之一。
由此，華東地區成為越秀地產的第二戰場，也正在為公司增長提供驅動。智通財經APP了解到，2019年，公司在華東地區的銷售均價約為每平方米人民幣2.21萬元，同比上升5.2%。
2019年，越秀地產引入廣州地鐵為第二大股東，持股比例為19.9%，並先後完成了對廣州品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三大地鐵上蓋物業的收購，使得其「軌交+物業」戰略模式得以順利推行。
成功收購三個地鐵物業項目後，為公司新增總建築面積約315萬平方米，約佔集團總土地儲備的13.2%。2019年，「軌交+物業」項目共為越秀地產帶來約50.8億元合同銷售金額，佔總銷售額比例約7%。
在國企合作中，國企集團大多傾向與同為國資背景的企業組成聯合體。據公司投資者關係部總經理表示，公司於2019年以「軌交+物業」、國企合作模式新增的土地儲備達到464萬平方米，佔總新增土地儲備的60%。對於越秀地產而言，兼具的「本土+國資」背景則使公司形成差異化競爭力。
除此之外，越秀地產2019年直接持有出租投資物業約70萬平方米，年內實現約6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。持股38.1%的越秀房產基金持有出租性商業物業約97萬平方米，年內實現收入約20.6億元，同比上升1.3%，增速相對緩慢。
新業務方面，公司養老業務目前有9個項目、4,000多個床位;長租公寓業務仍在穩步推進中，業務架構有待進一步明朗和完整。
整體而言，越秀地產2019年在發展策略上可謂多元發展齊頭並進，在拿地及策略方面也較以往更具目的性。展望2020，公司董事長林昭遠表示，擬安排300億元左右的投資額度，較去年同比上升55%，規模較以往有較大增長。
然而，作為老牌國企，公司每年所定下的銷售目標被認為有些許保守。管理層於業績會上表示，公司將2020年銷售目標定為802億元，可售貨源達1,461億元，大灣區佔比60.4%。相比於公司2017年提出的2020年實現千億目標，自張招興升任後，這一口號也被擱置。
由此來看，隨著新任董事長林昭遠繼任，越秀地產在策略上更加註重保穩。從公司銷售目標來看，公司按照逐年遞增的步伐穩紮穩打緩慢推進。而綜合而言，公司在當前策略下實現多元發展，模式上也具備一定差異性，在市場波動較大的情況之下，求穩或不失為一個好的策略。
該信息由智通財經提供。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
