導讀
本次疫情對房地產市場有明顯衝擊。隨著疫情消退，各區域房地產市場將如何表現？
摘要
疫情爆發初期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，市場銷售量大幅下行，市場調整壓力大。
根據克而瑞數據，2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城10.4萬平，同比下降90.9%。
分區域看：
一線城市土地市場火熱，銷售回暖
土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據，2020年春節後四周，一線城市成交土地佔地面積合計197.4萬平，較2019年春節後四周同比增加20.6%；四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8% ，為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例，僅2020年2月11日至25日，北京市累計出讓10宗住宅類地塊，出讓金額達440億元，平均溢價率26.6%。
房地產銷售較快恢復。根據中指院數據，2020年2月17日至23日（北京上海春節假期復工後第二週），北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套，較上一周的413、595套明顯回溫。復工後的第三週（2月24日至3月1日），北京商品房銷售套數為1,792套，甚至高於去年同期（春節假期後第三週）的808套。
二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑後揚
多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中於中東部地區爆發，2月初，遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據，2020年春節後四周，二線城市成交土地佔地面積為624.5萬平，較2019年春節後四周同比減少67.2%；四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，處於2019年以來的較低水平。
房地產銷售遇冷。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，二線代表城市成交面積環比增加49.7%，但同比減少58.6%。
受益於戶籍制度改革和人才新政，以及區域中心城市的吸引力，隨著疫情好轉，二線城市房地產市場在逐漸恢復。
典型如南京市，新增確診數自2月11日開始顯著下降，疫情影響不斷減弱，房地產市場迅速反彈。根據中指院數據，復工後（2月10日）的14天時間，南京市商品住宅成交1,968套，相較於去年開工後（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。
三四線城市土地市場冷清，銷售分化
土地市場明顯降溫。根據Wind數據，2020年春節假期後四周，三線城市成交土地佔地面積合計1,071.5萬平方米，較去年春節後四周減少52.0%；四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6 %，處於歷史較低位水平。
總體來說，房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。
具體看，房地產市場分化，都市圈內三四線城市銷售表現優於非都市圈內三四線城市。根據房管局數據，來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合計成交6,269套，同減46.9%、環增166.4%。同期，另外14個非都市圈樣本城市，商品房合計成交3,279套，同減49.2%、環增155.8%。
在中心城市輻射帶動下，都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強，交通基礎條件更優，人口集聚潛力更大，疫情消退之後，房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山，2020年2月24日至3月1日合計成交2332套，環比大增251.7%，市場回暖跡像明顯。而同處廣東省境內，但不在都市圈內的江門，2020年2月24日至3月1日合計成交107套，環比增幅僅為27.4%，市場恢復較緩慢。
但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線，短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感，雖然根據《武漢市城市總體規劃（2017-2035）》，位列武漢都市圈，但受疫情影響，企業至今未復工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅成交套數分別僅為0、1、14。
疫情衝擊較大，應出台相應的穩地產政策
維持土地市場平穩，具體舉措包括：加大優質土地供應，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。
適當調整房地產調控措施，支持合理的購房需求，具體舉措包括：首套房認定以購房時有無未結清貸款為準；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發放，並在利率方面給予一定優惠；精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準；縮短限售時限直至逐步取消。
風險提示：疫情防控效果不及預期、房地產市場超預期回落、疫情對經濟的影響超預期
目錄
1 疫情爆發前期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，銷售量大幅下行
2 疫情爆發後，各區域房地產市場表現分化加大
2.1 一線城市土地市場火熱，銷售回暖
2.2 二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑後揚
2.3 三四線城市土地市場冷清，銷售分化
3 疫情衝擊較大，應出台相應的穩地產政策
正文
1 疫情爆發前期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，銷售量大幅下行
售樓處關閉、人流管控，市場銷售量大幅下行。根據克而瑞數據，2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城銷售面積25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城銷售面積10.4萬平，同比下降90.9%。
市場觀望情緒濃厚，加上房企加大折扣力度回籠資金，短期內市場有調整壓力。貝殼研究院調查顯示，38.0%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃、28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。疫情加重市場觀望情緒，房價短期承壓。根據克而瑞數據，2020年1月前十房企操盤項目銷售均價12,660元/平，同比下降3%、較2019年全年下降2.3%。
2 疫情爆發後，各區域房地產市場表現分化加大
2.1 一線城市土地市場火熱，銷售回暖
土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind 數據，2020 年春節後四周，一線城市成交土地佔地面積合計197.4 萬平，較2019 年春節後四周同比增加20.6% ；四周的土地溢價率分別為24.0% 、18.9% 、10.7% 、25.8% ，為2019 年7 月份以來的高位水平。以北京為例，僅2020 年2 月11 日至25 日，北京市累計出讓10 宗住宅類地塊，出讓金額達440 億元，平均溢價率26.6% 。
房地產銷售較快恢復。根據中指院數據，2020年2月17日至23日（北京上海春節假期復工後第二週），北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套，較上一周的413、595套明顯回溫。復工後的第三週（2月24日至3月1日），北京商品房銷售套數為1,792套，甚至高於去年同期（春節假期後第三週）的808套。
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2.2 二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑後揚
多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中於中東部地區爆發，2月初，遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據，2020年春節後四周，二線城市成交土地佔地面積為624.5萬平，較2019年春節後四周同比減少67.2%；四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，處於2019年以來的較低水平。
房地產銷售遇冷。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，二線代表城市成交面積環比增加49.7%，但同比減少58.6%。
受益於戶籍制度改革和人才新政，以及區域中心城市的吸引力，隨著疫情好轉，二線城市房地產市場在逐漸恢復。
典型如南京市，新增確診數自2月11日開始顯著下降，疫情影響不斷減弱，房地產市場迅速反彈。根據中指院數據，復工後（2月10日）的14天時間，南京市商品住宅成交1,968套，相較於去年開工後（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。
2.3 三四線城市土地市場冷清，銷售分化
土地市場明顯降溫。根據Wind數據，2020年春節假期後四周，三線城市成交土地佔地面積合計1,071.5萬平方米，較去年春節後四周減少52.0%；四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6 %，處於歷史較低位水平。
總體來說，房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。
多數三四線城市返鄉置業需求難以釋放。按照往年的銷售慣例，春節前後是返鄉置業需求釋放的高峰期。今年受疫情影響，多地暫停線下銷售或禁止開盤、促銷等，三四線城市銷售降幅明顯。2020年傳統返鄉置業季，三四線代表城市商品房銷售套數合計549套，與去年同期相比下降92.4%。
具體看，房地產市場分化，都市圈內三四線城市銷售表現優於非都市圈內三四線城市。根據房管局數據，來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合計成交6,269套，同減46.9%、環增166.4%。同期，另外14個非都市圈樣本城市，商品房合計成交3,279套，同減49.2%、環增155.8%。
在中心城市輻射帶動下，都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強，交通基礎條件更優，人口集聚潛力更大，疫情消退之後，房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山，2020年2月24日至3月1日合計成交2,332套，環比大增251.7%，市場回暖跡像明顯。而同處廣東省境內，但不在都市圈內的江門，2020年2月24日至3月1日合計成交107套，環比增幅僅為27.4%，市場恢復較緩慢。
但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線，短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感，雖然根據《武漢市城市總體規劃（2017-2035）》，位列武漢都市圈，但受疫情影響，企業至今未復工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅合計成交套數分別僅為0、1、14。
3 疫情衝擊較大，應出台相應的穩地產政策
此次疫情對房地產市場影響較大，應出台相應的穩地產政策。
第一，維持土地市場平穩，具體舉措包括：加大優質土地供應，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。
第二，適當調整房地產短期調控措施，支持合理的購房需求，具體舉措包括：部分城市首套房認定執行「認房又認貸」，且二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷，建議首套房認定以購房時有無未結清貸款為準；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發放，並在利率方面給予一定優惠；限價造成精裝房改毛坯銷售，使建築品質倒退，不利於住房消費升級，建議精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準；部分城市限售時限最長達5年，抑制了住房自由流通，建議縮短限售時限直至逐步取消，確保居民可自由換房改善。
編按：本文經授權轉載自微信公眾號「夏磊地產觀察」，首席房地產研究員：夏磊，研究員：易煒林龐欣。本文為作者觀點，不代表本媒體立場。
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