作為幾乎是同一時間走上港股資本市場舞台的超千倍認購物管企業，燁星集團（01941.HK）與興業物聯（09916.HK）或許會像名稱縮寫一樣，開啟相似但又注定有些不一樣的資本道路。
成長潛力十足的物業管理公司，仍是2020年港股資本市場的寵兒。2020年3月9日，此前因國際配售股份獲超額認購7倍，香港公開發售股份獲超額認購逾1,400倍獲得「超購王」之稱的興業物聯，在眾多市場投資者關注的目光下正式登台表演。然而突如其來的外部大環境原因使得興業物聯上市首日以跌幅近9%的1.81港元破發價格開盤，好在收盤時漲幅依然回到了+2.01%。
從大跌到收漲，明顯可以看到市場資金對物業股的鍾愛。在此背景下，另一家熱門物管公司燁星集團，更是以國配提前2天關簿、公開發售近2,000倍超購迅速摘走了興業物聯的「超購王」頭銜，上演了一場「沒有大熱門，只有更熱門」的資本大戲。
而之所以燁星集團能輕易摘取「超購王」頭銜，這或許多因其母公司扶持力度、項目佈局、業績增長趨勢、當前估值水平，以及點石成金的李家傑博士作為基石投資者保駕護航等綜合優勢的結果。畢竟，港股投資者向來是「不見兔子不撒鷹」的主。
體量和佈局的對決
在管面積體量和項目佈局，燁星集團相較興業物聯還是更有優勢。成立於2003年的燁星集團，最新數據顯示管理的總收益建築面積約為520萬平方米，包括24項住宅物業以及17項非住宅物業；相較於興業物聯旗下17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業園的210萬平方米在管建築面積體量優勢較為明顯。
而在佈局方面，興業物聯專注於為河南省的非住宅物業提供物業管理及增值服務，截止目前公司除一項安陽市的在管物業外，其餘的項目全部集中歷年非住宅物業平均管理費較周邊各大省份均有一定領先的鄭州市，這也是為什麼公司能錄得行業水準之上的毛利率水平。
而燁星集團佈局所在的主要京津冀地區，不僅目前管理費水平較高，未來更是在巨大經濟潛力爆發下有著更多的利潤提升空間。數據顯示，截至2018年京津冀城鎮化率僅65.9%，大幅低於長三角和珠三角大灣區城鎮化率的72.1%、72.7%，只相當長三角2010-2011年和珠三角大灣區2007年的水平，預計2023年將達到69.1%。其中主要拖累均值的河北省城鎮化率為56.4%，甚至低於全國平均的59.6%，預計2023年要達到61%。目前來看，北京和天津對周邊區域經濟的輻射效應明顯弱於上海、深圳等城市，後續潛在建設空間要大很多。
由於2016-2018年由於「去槓桿」和「環保高壓」的約束，京津冀需求釋放不及預期，不過在近期政策回暖支持下，京津冀建設資金環境逐步改善。2019年6月10日，中辦、國辦發布《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，允許將專項債作為部分重大項目資本金，並進行市場化融資，隨著政策支撐力度的逐步加強，京津冀建設的資金環境得到顯著改善，之後更是有望同時向長江經濟帶、海南自貿區等經濟引擎地帶擴張。
集團資源扶持力度各有千秋
母公司的重視作為物管企業發展重要因素，是兩家公司長期發展要共同面對的。自2004年開展業務以來，燁星集團一直主要為鴻坤集團開發的物業提供相關服務。於2016至2018年末、2019年8月底以及最後實際可行日期，鴻坤集團提供的管理物業應佔總收益建築面積，分別約為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米、480萬平方米及520萬平方米，分別占公司總收益建築面積的100.0%、100.0%、99.1%、99.1%及99.0%。同時，自2004年開始控股股東控制的母集團一直擔當公司最大客戶，並長期維持業務關係。於往績記錄期內中，來自五大客戶的收益佔2018年總收益近40%，其中母集團收益佔總收益達到了36.3%。公司於招股說明書中明確表示，公司為鴻坤集團開發物業提供服務將成為穩定收益來源，同時公司競爭力也將隨著鴻坤集團不斷增長的項目儲備及物業開發項目組合而得到提升。
興業物聯方面，母公司也在支撐其發展，但後續或存不穩定因素。2016至2018年末以及2019年9月底，其母公司正商集團開發的非住宅物業總建築面積分別占到了89.1%、94.0%、96.1%及94.9%的比重，公司為正商集團開發非住宅物業服務帶來的收入佔相關板塊的94.0%、88.2%、88.3%及87.7%，物業工程服務的收入更是全部來源於正商集團，足見母公司的扶持力度。但是根據穆迪的預計，2019年正商集團的土地儲備將下降至540-570萬平方米，土地儲備規模只能支撐正商集團房地產開發和銷售不到兩年，所以從長遠角度來看，燁星集團發展確定性較興業物聯會更高。
業績增長態勢寫著不同曲線
營收規模、利潤率水平同步提升，燁星集團業績增長調頭向上。公司營收按服務類型劃分可分為物業管理服務、物業開發商相關服務和增至服務三類，2016-2018年全年以及2018、2019年前八月，營收佔比最大的物業管理服務分別錄得7,379萬元人民幣（單位下同）、1.13億元、1.69億元以及1.07億元、1.23億元；物業開發商相關服務分別錄得3,285.8萬元、6,133.7萬元、6,248.7萬元以及3,925.9萬元、4,123.5萬元；增至服務為985.4萬元、1,703.8萬元、1,938.9萬元以及1,149.4萬元、1,153.2萬元，各業務收入全面增長的基礎上，公司營收總規模保持持續增長態勢，2019年前八月達到1.75億元，同比增長10.9%。
營收增長的基礎上，公司在分階段交付住宅及非住宅物業管理項目帶來的規模效應，加上將清潔、園藝、設備維護及場地安全服務予分包商的比例增加，從而降低了勞動成本及物業管理服務單位成本，公司毛利率水平也由2018年前八個月的34.7%提升至37.6%，使得毛利同比大幅增長20.2%至6,594.7萬元。而費用方面，除了行政開支同比增長13.9%至1,929.1萬元，減值虧損、銷售開支、租賃負債利息均分別同比下降57.1%、65.3%、29.4%至61.4萬元、137.2萬元、11.5萬元，使得公司扣除上市開支後的經調整淨利率同比提升2.8個百分點至19.4%，經調整淨利潤同比大漲29.2%至3,397.8萬元，相比於2018年淨利潤4.6%的同比增速大幅提高，淨利潤水平更是始終保持在15%以上的行業高位。
興業物聯同樣保持較高的淨利潤增速，但2019年前9個月財報顯示其增速同比有輕微下滑。2019年前九個月，公司營收同比大幅增長41.9%至1.27億元，扣除近800萬元左右的上市開支之後，近3,600萬元的經調整淨利潤同比增速達到37%，雖然2018年77.5%的增長有所下降，但仍處於高速增長階段。展望未來，公司2019年前九個月46%的毛利率水平依舊高出行業水準，不過錄得了3.4個百分點的同比下滑，而且公司在招股書中曾表示，由於部分樓宇設備保修期將到期，日後還會產生額外維修成本，再加上勞動及分包成本持續增加，公司毛利率水平會受到一定限制。
就目前而言，兩家公司業績依舊能保持較穩定的增長態勢，其中燁星集團增速提升確定性會略強一些。
基石投資者和估值水平的切磋
基石投資者優勢，成為了燁星集團股價定心丸。興業物聯並未有基石投資者參與其中，這使得市場大環境出現問題時公司股價缺乏強有力的支撐，一定程度導致了公司上市首日股價低開走高的背後是高達44.4%的換手率。而燁星集團方面，其基石投資者名單中出現了恆基地產（00012.HK）聯席主席兼董事總經理李家傑的名字，其持有的Successful Lotus Limited認購了2,100萬港元股份，知名投資者加上基石認購股份具備六個月禁售期的限制，為穩定市場情緒起到了重要作用。
優勢更為明顯的燁星集團，估值也處在相對較低的水平。目前興業物聯目前市值對應動態市盈率也有近20倍，相比於碧桂園服務（06096.HK）、綠城服務（02869.HK）、奧園健康（03662.HK）動輒30-60倍動態市盈率的估值而言算不上高。而燁星集團方面，最新市場消息表示其招股定價為1.56港元，對應動態市盈率僅在15倍左右，綜合來看燁星集團估值是處於相對低位的。
此背景下，燁星集團的定價和估值似乎有明顯的讓利策略，或將吸引大量市場投資者關注，正如向來以點石成金的恆基主席李家傑博士所作出的決策一樣，此刻市場因恐慌暫時離場的那些資金或許已整裝待發，燁星和興業和而不同的資本之路，也或將在3月13日迎來投資者資金的交匯點。
該信息由智通財經提供。
相關文章 燁星集團超購近2,000倍 迅速刷新今年「超購王」紀錄
中國海外發展2月合約物業銷售金額約126.66億元 同比降29.2%
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
