特首昨日(16日)發表新一份《施政報告》，當中以土地及房屋政策為重點，包括大幅調高首次置業的案揭保險上限，當中，適用於首次置業人士的9成按揭保險的樓價上限，由400萬大幅調高至800萬；而8成按歇由600萬提高至1000萬。
其後，特首林鄭月娥在記者會上稱，供款入息比率仍以50%為上限，並須符合銀行壓力測試，強調上車要量力而為。而根據按證公司補充，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭貸款，但其保費會因應風險因素作額外調整。有意見認為，放鬆樓按是從善如流，也有指專注房屋政策是「舊套路」，更會刺激樓價再上升。
新政策下，到底買800萬樓的首期以及期後的每月供款有何改變？下面的圖表，再加上一些近期的經濟數據，可以幫助我們掌握實況。
例一
樓價：800萬港元 供款期：30年 按歇利率：2.625厘
例二
樓價：$1000萬港元 供款期：30年 按歇利率：2.625厘
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據經絡按揭計算，在新政策下，買800萬樓可減240萬首期，每月供款即增加大約9000元。但因為總借貸額大增，以往借6成月入約46,053元以上便能通過壓力測試，升至要月入75,359元，每月供款也將由1.9萬元大增至近2.9萬元。
另一方面，按證容許不符壓力測試的首次置業人士申請造最高8成或9成按揭貸款，但一來還要看銀行審批結果，保費可能相應增加，再者供款壓力大，一旦經濟情況逆轉，樓主要變「負資產」，甚至不幸失業要「斷供」，風險較以往大。
筆者相信，減240至300萬元的首期，對很多首次置業者來說，可算是大事，但每月供款增加9,000至12,000元呢？讓我們來看看以下資料。
新政策調整符合目前市況
新政策是否可以幫助首次置業人士上樓，我們可以看看2019年最新的經濟及房屋數字。以今年8月份計，十大屋苑平均實用面積呎價為1.66萬元，一間兩房一廳實用面積500呎的單位，售價約830萬港元。另一方面，西鐵沿線十大屋苑，8月份平均呎價1.2萬元，500呎單位價錢約600萬元。將首置的9成樓按上限，由400萬增加至800萬，無疑是更為符合市況。
根據政府統計處2019年第二季的資料，35至44歲的就業收入中位數，男性為月薪25,000元、女性為20,000元，如果我們以這個中位數來作為供一個800萬單位的起點，這樣夫婦合起來每月約45,000人工(未計算壓力測試要求的46,053元工資) ，以按九成計算，拿出約29,000元來供樓，剩下約16,000元的生活費。夫婦如果是二人世界還算充裕，但對有小朋友的家庭來說，即仍然吃力。
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新政策為地產商托市？樓價會因為政策而上升？
坊間有批評指，現時樓價仍然處於高位，政府將按保的上限金額提高，九成的由400萬元去到800萬元，八成的更加去到1000萬元，有替地產商托市之嫌。
然而，香港社會現況有目共睹，根據戴德梁行的數字，第三季本港住宅成交量價齊跌，至接近首季的水平；部分受歡迎屋苑在第三季迄今的價格，已較6月時的本年高峰期下調了3至5%。物業投資市場亦同樣淡靜，投資者普遍持觀望態度，令大宗交易的數目按季減少了55%。
在過去十年，樓價雖然不斷上升，但坊間中產人士的聲音，多數是並不是供不起，而是不夠首期，更有市民因為買不起大單位而要買「納米樓」。有意見指出，今次施政報告大膽提高按保，可以幫助那些有心上車的人，同時啓動換樓鏈，並且給予正在下跌樓市一點承托力。
地產界亦相信，目前社會上首期不足是最大的上車阻力，自09年起樓按措施推出多次至今，樓價升幅已達兩倍有多，按保計劃調整前，上車及換樓人士可運用按保計劃之機會其實不高，放寬按揭有助自用物業之換樓家庭增加二手市場之選擇。
當然，樓市最終是否健康，仍取決於社會大圍經濟環境，因此政府仍要在經濟大環境下多做工作，才可以幫助市民上樓。最終要解決房屋問題，仍然要更大力度在土地供應上落墨。對首次上樓巿民而言，或正如民間智慧所說，上車要衡量風險、量力而為。
