按揭個案 ｜2024年物業按揭劃一放寬至七成和過去幾年的樓價回調，令香港樓市漸告別高槓桿上車時代，轉由資金較充裕的自住客及長線收租客主導。而撤辣及減息所釋放的積壓剛需，經過去兩年消化後漸見疲態，十月份新批按揭保險宗數按月下跌2.4%至701宗，創下近11年新低。
按揭個案 ｜首置夫婦買千萬盤臨成交先搞按揭
與此同時，年底前銀行按揭申請量集中，審批排期明顯拉長，由遞表到批核需要預留更多時間。最容易出事的，正是臨近成交才處理按揭的買家。早前筆者接觸到一個個案，一對三十出頭的夫婦以約1,000萬元購入一個二手單位，簽署臨時買賣合約時已計好數辦七成按揭，因手上早已備妥首期資金，他們信心滿滿將精力集中投放在裝修和搬遷，直至成交前三個星期才正式遞交按揭申請。
按揭個案 ｜遇「試用期＋私貸」險出事
但首次置業的他們又犯上一個常見錯誤，在遞交文件後才得悉夫婦其中一人的工作處於試用期，銀行不接受有關的糧單及強積金紀錄不足，且另一人則身負一筆未清還的私人貸款。銀行表示需要額外時間核實有私貸在身的先生的財務狀況，就算成功批核，最快也要等待至成交限期之後。形勢一時間變得危急，兩人也不敢怠慢，隨即再向另外兩間銀行查詢，可惜同樣不得要領。
確認函證明其入職表現穩定
筆者的團隊收到求助後，決定「兩條腿走路」，一方面重新審視整套申請文件，判斷太太那邊即使仍在試用期，或可藉僱主發出確認函證明其入職表現穩定（直白點說就是沒有被「炒魷」的風險)。同一時間，先生那邊要計算先清還部分欠款可如何改善其供款佔入息比率。
另一邊廂，同事亦讓夫婦二人考慮使用過橋貸款作為中間過渡之用，即先向財務公司借入短期資金以完成物業交易，然後再找機會轉按回銀行。此類貸款多為純供息、罰息期短，息率約8.5厘。以個案七成按揭、貸款額700萬元計，若過橋期約兩個月，約10萬元的利息開支相當於用一筆利息買一個多月的時間作緩衝。
按揭個案 成交前約十天取得過橋貸款並如期交收
因為時間實在緊迫，最終兩人在成交前約十天取得過橋貸款並如期交收。在一個多月之後，隨著文件補齊，他們再將單位轉按至銀行，息率和回贈跟隨目前的市場水平。
這類趕急個案近期甚多。遇上試用期、舊債、自僱或海外入息等需要額外核實的情況，審批延誤風險更高。過橋貸款的作用，是在銀行審批與成交死線之間提供緩衝，但它並非萬用：借款人必須計清楚短期利息成本、罰息條款和後續轉按的可行性三個因素。若欠缺的文件資料根本不可能在短期內補回（例如信貸紀錄本身有問題），過橋貸款則只是把問題延後，利息負擔愈滾愈大，買家則變成「花式自殺」。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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