買樓個案 ｜年收入達五十萬港元、任職世界五百強企業、個人完稅證明齊備——單憑此等條件，物業按揭審批理應順理成章。然而筆者近日接觸的一位客戶，卻因為薪酬結構採用了「兩地分拆」方式發放，在申請按揭時接連遭到多間大型銀行拒諸門外。
買樓個案 ｜買家薪酬用「兩地分拆」方式出糧
這名買家服務於內地一家大型國企，數年前獲派駐至巴布亞新幾內亞擔任項目主管，負責當地的重大基建工程。他近期看中一個價值約六百萬元的一手新盤單位，打算申請七成按揭（即貸款額四百二十萬元）。
薪金架構非常特殊：
每月固定底薪約一萬元人民幣，由海外公司直接匯入其海外銀行戶口；另外每年約三十萬元人民幣的項目獎金與花紅，則視乎工作表現按季度分批存入內地戶口，發放日期並不固定。兩項收入合計，年薪達四十萬至五十萬人民幣，且多年來均有按時繳納內地個人所得稅，完稅證明相當健全。
傳統銀行的審批標準普遍非常苛刻
然而，這種「分拆發薪」模式在傳統大行的標準化審核機制下卻遭遇重重阻滯。由於外派合約由當地項目部發出，銀行往往視之為典型的「非標準海外收入」，加上兩地拆薪導致資金來源的核實工作極其繁複。面對這類複雜的個案，銀行的審批標準普遍非常苛刻——一是以較高的折算率大幅扣減兩地的收入；二是完全不接納按季派發花紅的內地收入，僅承認海外的固定底薪；若收入結構過於繁雜，銀行甚至會直接拒絕受理其按揭申請。
買樓個案 ｜買家實際還款能力無問題
不過，我們團隊在仔細梳理其僱傭合約、完稅證明及多年銀行流水帳戶後，認為買家的實際還款能力並無問題，核心在於如何將來自不同地域的入息合法重組。我們決定首先以內地稅務局開出的完稅證明為主軸，以證實收入的真實性與穩定度；其次要求母公司出具正式的派遣證明文件，清晰說明海外底薪與內地獎金均屬同一個僱傭關係下的薪酬組合；最後協調銀行將過去一年不定期發放的獎金合理地平攤至十二個月計算，從而提升每月認可入息金額。最終，一家中小型銀行同意批出四百二十萬元的貸款，利率與市場一般按揭無異，買家無須因此而承擔高昂利息。
類似的入息證明難題常見於新來港人士
類似的入息證明難題在剛抵港的新來港人士身上亦相當常見。此前另一位新移民客戶，來港入職僅一個月便購入一個約五百萬元的物業，計劃申請六成按揭。他每月基本薪金約四萬元，供款負擔理應游刃有餘，可惜傳統銀行普遍要求最少提供三個月的收入證明，再加上他任職於物流行業，收入包含大量加班費與各類津貼，又因剛剛入職而未有強積金（MPF）供款紀錄，導致按揭申請一度陷入僵局。
收集其內地的完稅紀錄、集團派遣證明及聘用合約
所幸團隊經詳細調查後，發現買家來港前在內地同樣服務於物流界，而現時的香港公司與內地的舊公司同屬於同一個跨國物流集團，他是透過集團內部調動的形式來港工作。團隊隨即收集其內地的完稅紀錄、集團派遣證明及聘用合約，向審批取態較為靈活的中小型銀行提出申請。最終有銀行在完全沒有強積金紀錄的情況下，認同其內地工作履歷與香港收入的連貫性，順利批出按揭貸款。
兩宗 買樓個案 背後揭示的道理卻完全一致
這兩宗個案的背景雖然截然不同，背後揭示的道理卻完全一致：收入架構特殊並不代表無法取得貸款，重點在於各項文件能否串連成一條完整的入息證明鏈——完稅紀錄證明收入的真實性，集團派遣信打破了「入職時間不足」與「資金來源分散」的疑慮，而中小型銀行在處理非標準入息時的取態普遍較傳統大行彈性。收入結構較為複雜的買家，應事先了解自己或需補交的入息證明，提早做好準備才是上策。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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