環球股市風高浪急資金湧香港樓市避險｜一手熱銷＋人仔升值分析

【樓市】環球金融市場近期風起雲湧，無論是股市還是實體經濟，均正承受外圍宏觀環境波動的考驗。值得留意的是，近期美國10年期國債孳息率，持續高企於5厘以上水平，引發不少國際大行及基金經理考慮「股換債」以求避險。在宏觀經濟陰霾密佈下，資金正尋求風險較低、兼具穩定回報與抗通脹能力的實體資產，而多年來表現均以穩健著稱的香港物業市場，自然成為首選資金避風港。

樓市走勢一手交投自8月起再全面爆發

這股資產配置的熱潮，率先在一手住宅市場體現得淋漓盡致。近期不少發展商均採取具吸引力的定價策略，刺激市場剛需，一手交投自8月起再度全面爆發。以新地旗下的西沙SIERRA SEA 2C(2)期為例，日前次輪推出128伙價單單位，再度即日全數售罄，隨著優質新盤浪接浪登場，一手熱銷營造的濃厚入市氣氛，為整體樓市奠下堅實信心基礎。

居屋2025 啟陽苑成市場焦點

新盤熱浪同時帶動資助房屋市場升溫。新一期「居屋2025」日前首日揀樓，單日售出逾260伙，當中位於啟德核心區的啟陽苑更成為市場焦點。眾所周知，本港居屋向來是性價比極高的「上車」首選，加上近月住宅租金節節攀升，導致「供樓平過租樓」已逐漸成為樓市日常，配合本港穩健的按揭政策與低息環境，大大降低市民置業門檻與供樓負擔。

人民幣升值

除本地剛需強盛外，人民匯率的演變，亦為樓市注入強心針。隨著中國第三季GDP按年增長4.5%勝市場預期，內地經濟展現強勁韌性，近期人民幣匯率更一度攀至逾4年半新高。人民幣升值，變相為內地買家來港置業提供顯著「匯水折扣」，直接降低購買本港物業的實際成本。這不僅提升內地客及高端人才的購買力買樓意願，更間接帶動本港旅遊及消費零售等範疇，形成正向經濟循環。

樓市的抗跌與升值潛力

香港樓市的抗跌與升值潛力，從數據中亦獲得有力佐證。美聯物業研究中心資料顯示，「美聯樓價指數」自去年低位回升至今，最新已累升約18%，直接帶動二手住宅獲利比率連續兩季高企於近7成水平。持貨15年以上的業主，離場獲利比率更高近99%，這充分說明「長線持有」是於香港樓市賺取回報的最佳策略，長線業主均切實分享到本港經濟發展的長期紅利。

樓市氣氛回暖蔓延至工商舖市場

值得關注的是，樓市氣氛回暖，亦逐步蔓延至工商舖市場。根據市場數據，受惠金融及跨境業務需求回升，中環及金鐘等傳統核心商業區的甲級寫字樓空置率已降至約9.1%；至於美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，9月份指標甲級寫字樓空置率更進一步降至8.5%，創2020年12月後新低。工商舖數據回穩，反映企業正重新啟動擴張步伐，為本港實體經濟復甦提供進一步支持。

市場資金流向樓市已成「大勢」

綜合來說，在環球金融市場充滿波動、人民幣升值紅利及供樓成本優勢等多重因素催化下，本港樓市正展現「穩健避險」的吸引力。隨著各區新盤成交持續「放量」，相信市場資金流向樓市已成「大勢」，本港樓市後市可望展現「穩中向好」的升勢。

作者簡介：馬泰陽美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事，除專責集團中國內地、香港、澳門三地住宅物業及工商舖之業務外，亦兼管理美聯金融、美聯移民及美聯升學。曾負笈英國進修，擁有「工商管理碩士」學位，具備近20年豐富經驗，以「貼地管理」與創新思維著稱，憑藉敏銳商業洞察力、市場觸角及逆境應變力，帶領精英團隊進行專業管理，協助制訂集團跨領域戰略布局。

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樓市走勢 一手交投自8月起再全面爆發