【理財個案】讀者：龔成老師你好吖，我嘅情況，係一個 90後單身，物業市值加埋黃金現金，淨資產1千萬左右。唔知將來會唔會結婚，但小朋友一定會生，計劃幾年後去外國取卵代孕。
理財個案 ｜90後單身 有物業黃金現金 市值千萬
2024年喺中西區買咗個275呎1房1廳，樓底3.5米高，近香港大學嘅新樓，當時買入價573萬，依家升到740萬至750萬左右。租金23000已租出。扣除管理費差響，再扣減租金收入15 ％交稅。真正到手大概18000左右。呢個單位我借貸唔多，借100萬，供4千幾。
我打算過幾個月加按7成出來再加現金同黃金變現（黃金目前市值150萬左右）。然後full pay間喺香港大學附近，買多一間可以租到過兩萬租金單位來收租。我見到翰林峰600幾萬開放式200呎單位租1.9萬至2萬，如果同業主傾到550萬可以買嗎？（我估應該都難。佢嘅1房好貴去到800幾900萬。300呎）又或者艺里坊1號2號250幾呎650萬至700萬1房，又或者我依家呢個屋苑750萬1房？
想收租 有個被動收入 出租或將來自住都可
再同業主傾下有冇機會到720萬？我有計劃兩個同時放租，然後我租屋住。定係等多兩年買個兩房自住？
我現時有啲迷惘，想收租，有個被動收入，將來有時間可以陪小朋友，同都鐘意中西區，無論出租或將來自住。都可以。你係點睇？想請教下你，多謝。
理財個案 ｜龔成老師分析︰未來香港樓市睇法
香港樓市由高位下跌不少，近一年開始穩定，相信之後會平穩及有少少增長。首先，中國房地產由破爆至現時穩定，雖然未能以好去形容，但起碼不會再差。由於幾年前樓市信心不足，令就算本身有買樓需求的人，也會推遲計劃，到中國政府在2024年尾推穩定樓市措施，以及2025年香港樓市穩定，令之前信心不足的人，信心度提高。香港樓市的信心度，由悲觀，轉到現時正常狀態。
另外，美國處減息週期，地產發展商，由於減息令借貸成本減少，資金壓力減，不用太急賣樓，有利樓市。加上減息令供樓人士的負擔減少，都是有利樓市因素。
現時香港經濟大致穩定
現時香港經濟大致穩定，香港經濟處於轉型狀態，轉型要時間。加上中美關係好轉，貿易進入正常狀態，對香港經濟也有一些利好作用。經濟穩定，市民買樓意慾提升，但始終經濟未完全向好，部分行業仍面對較弱的環境，因此樓市未有條件大升。
另外，香港政府人才計劃、教育政策，能吸引一些人來香港，令租金得到支持。租金回報率由數年前的2.5%，上升到現時約3.5%，投資吸引力增加，樓價由數年前的貴，返回現時的合理水平。
樓市存有一定的用家需求
供需方面，現時移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往無樓住、等買樓、與家人同住想自己搬出去往，都正在釋放過往的潛在需求。供應方面，政府加大力度找地起樓，以及北部都會區產生一定的土地，令長遠有足夠供應。
香港樓市供求已到達平衡狀態
簡單來說，現時香港樓市供求已到達平衡狀態，樓價只會平穩，或少少向上，長遠較難大升（過往20年由於供求失衡令樓價倍升）。
香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，樓價以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
物業投資
因應上述講法，其實我唔太建議現階段，買物業投資。而且，少於300呎單位(連一個基本家庭生活要求都唔到架大細)，長線投資抗跌力會較弱，我一般都唔建議投資。
自住物業買定租
至於自住，你可以因應自己生活所需，開始部署。由於每個人，都有長線自住需要，故我偏向建議”買”，以免長線承受租金波動風險。
財富配置
而且，你現時財富上，好集中物業類。如果你再加，會令到你財富太集中單一資產。當樓市突然逆轉向下，你成個財富組合會出大問題，所以你新資金，我偏建議你投資”優質股”，令財富組合更平衡和多元化。
理財個案 ｜生活規劃
我理解你首要目標，係”想收租，有個被動收入，將來有時間可以陪小朋友”。但你先要問自己，有多少被動收入，才可以達成而個目標。假設你覺得，每月有2萬蚊現金流，就可以達成目標。
以股息率6%計，你需要本金400萬。因此，我地要以這400萬作為目標，透過一些有增長力的股票，去累積這筆資金。
到你有400萬時，再將這些有增長力股票，換成為收息資產(如收息股、年金、債券等)，去創造你需要的2萬蚊現金流，令自己可以自由自在地陪小朋友。
投資優質股
我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法(唔係一開始，就部署收息組合)。初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
因此，我地係做投資選項時，會睇翻你現時人生階段。假設你係年青至中年人士，應先做好增值，我一般建議用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。
用「平穏增長股」 + 「收息股」的組合
但如果你希望開頭穏陣D，或者你係年紀較大，你應該用「平穏增長股」 + 「收息股」的組合。你可以睇翻你自已年紀和風險承受能力，去做決定。你可以睇番自己情況，如果本金已經足夠，咁就集中「收息股」。若本金未足夠，就先用「平穏增長股」 + 「潛力股」去增值，累積大個本金先。
平穩增值股︰
指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。
潛力股︰
例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、英偉達（NVDA）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
收息股︰
目標是5%以上股息率的收息股，例如高息基金（3110）、港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）等都可以，你可以了解下，並從中選股。由於收息股股價都會有上落，因此要控制每一隻佔股票組合的比例，不能超15%，最好在10%以下，而3110由於是一個組合，比例可比個股高。
黃金 不宜部署太多
我地可以在整個財富組合上，持有一小部分貴金屬，如黃金、白銀。因為現時用的紙幣不斷發行令其永遠貶值，金銀就會不斷升值，投資者只要投資紙黃金、黃金ETF等，已能簡單地享受到當中的升幅。
同時，當環球出現一些重大事件，如發生一些極罕見但影響極大的不利事件時，就會對全球財富定義造成極大震盪，如大型戰爭、超級天災、大型人為災難等，我們現時所認知的貨幣系統就有可能崩潰，甚至連法律也沒有作用。而人們唯一仍視為有價值的，除了糧食外，就是金銀了。
極端事情發生的機會率極低
不過，這類極端事情發生的機會率極低，大量持有金銀令財富組合變得無效率，由於沒有現金流，會損失了當中的機會成本。因此，投資者只需在財富組合中持有少量已可以，作用就是平衡組合，基本上佔組合的2%-5%已足夠。
持有時，最好係用實金/銀，如果你覺得唔方便，可以考慮SPDR黃金ETF(2840)或者SPDR黃金ETF（GLD）而類黃金ETF，或SLV(白銀ETF)。
其他投資建議
如果你無估計能力，唔好一次過入市，要用分注慢慢去儲。另外，要預留半年至一年生活費，作為應急錢，才算穏當。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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