【樓市走勢】讀者留言：Anthony Sir你好， 油塘擎海 最近開售，個個都話好平，係咪真呢？聽講收飛超多，是否一個成功的策略？
回覆讀者來信：直頭覺得佢開錯價
又真係幾平嘅，平到我直頭覺得佢開錯價！首日7小時已經收了7,000票，一個週末已經收到超過15,000票，兩張價單共226伙，超額超過65倍！有網友說，銷售策略好成功，肯定一Q清袋。其實收票超多，是否代表成功呢？有資深投資者朋友直言，好似開錯價喎，如果我係發展商老闆，肯定要照肺！
油塘擎海 絕對是錯誤的決策
為甚麼呢？原因很簡單，要爆飛其實很容易，開得平就可以了，你試試開呎價10,000，肯定仲爆，但問題是從老闆立場，絕對是錯誤的決策，開得太低，代表公司原本可以賺的錢賺唔到，是損失啊！早幾年樓市淡靜，掟深水炸彈也合理，但是現樓市氣氛好轉，還掟深水炸彈其實是商業失誤，即使深水炸彈之父長實，都表明不會再掟深水炸彈了。
市區新樓 兩房單位6百多萬都大把人買
例如現在的市區新樓，兩房單位6百多萬都大把人買，但他們開出5百幾萬起，細一房單位4百多萬都大把人買，但他們開出3百幾萬起，給公司給股東帶來不少損失。況且樓盤一旦市場形成「平貨」標籤，將來就很難擺脫了，不但公司損失，對區內其他樓盤，甚至整區印象都扣分。我就有朋友問，點解會平過新界嘅？肯定有問題吧？好偏遠？工廠區環境很差？發展商質素？…
油塘擎海 點解咁平？大家開始找不足了…
先說基本資料，油塘擎海I，越秀地產喺油塘東源街嗰個前冷藏倉庫地盤，首張價單折實平均呎價只係13,988元，一房入場375.94萬起，創咗九龍市區新盤十年新低。之後加推第二張價單，98伙，折實平均呎價約14,468元，入場再低至384萬左右。
我對油塘嘅觀感 唔係特別好
我對油塘嘅觀感，從來都唔係特別好。油塘長期係工廠區、貨倉區，轉型慢得令人心急。雖然有港鐵油塘站，步行去擎海大概話就話6分鐘，我覺得你預10分鐘好啲。周邊民生配套仍然弱，就靠一個領展屋邨商場 – 大本型！
夜晚氣氛更是冷清，跟將軍澳、觀塘相比，生活便利度差一截。將軍澳有商場、學校、公園，觀塘有更多商業活動同飲食選擇。如果純粹為住得舒服、生活方便，我情願去將軍澳或者觀塘。油塘呢？看不到！經過今次，加上上次親海駅，這是深水炸彈專區！
油塘擎海 是否真的那麼便宜
然後我們再細心睇睇，是否真的那麼便宜？第二張價單，折實平均呎價約14,468元，其實正常了很多，如果第三張價單加價到超過15,000至16,000元，感覺就不值了！試想想，現在將軍澳區的二手，日出康城的新樓及半新樓，大約這個價錢都已經買到，這些地區發展非常成熟，將軍澳區有很多商場及配套，分支家庭成熟。
日出康城是沒有公屋居屋的約私樓中產區
日出康城更是一個沒有公屋居屋的約私樓中產區，而且普遍樓齡都好新，遠勝油塘，為甚麼要選這個地區呢？難道晚晚去鯉魚門吃海鮮嗎？整體來說，這個價錢是非常便宜的，如果維持着呎價15,000以內，筆者認為值得碰碰運氣，發展商開錯價，益了用家投資者，把握機會了。
作者簡介：Anthony Sir（ 第一桶金）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，團隊亦有參與不同類型的項目投資如工廈活化、簡樸房、學生宿舍等等。
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