【樓市走勢】港府上周公布首份《香港五年規劃》及新一份《施政報告》，為本港中長期經濟及土地供應訂下清晰方向；與此同時，美國聯儲局宣布加息四分之一厘，惟本港主要銀行未有跟隨上調最優惠利率（P）。「政策牌」與「息口牌」接連出手，為剛踏入秋季的香港樓市帶來不少值得深思的啟示。
銀行按兵不動 供樓負擔暫未加重
聯儲局是次加息，反映美國通脹仍然黏性十足，但港美息差未至於即時引發資金大規模外流。本港銀行選擇自行消化成本壓力，P利率維持不變，對樓市買家而言無疑是一顆定心丸。這意味著按揭供款暫未增加，市場亦免於承受即時的加息震盪。
規劃聚焦長遠 私樓市場未見新招
另一邊廂，政府發表的首份五年規劃及《施政報告》，對私人住宅市場幾乎沒有著墨，而是將重心放在長遠佈局。除了延續北部都會區的「熟地」供應目標，以及優化資助房屋階梯外，並未對私樓市場推出任何「減辣」或「加辣」措施。這種「無招勝有招」的策略，反映當局評估樓市已步入平穩過渡期，無意透過政策刺激或打壓，而是集中力量提供穩定預期。
市場博弈微妙 買賣雙方各懷心思
從市場心理學角度看，當前形勢呈現「買賣雙方各懷心思」的微妙拉扯：
- 觀望期拉長，惟底部逐漸確立：美國加息意味著全球較高息環境或較預期維持更久，部分持收租心態的投資者可能將資金轉向高息定存或債券。然而，本港銀行不跟隨加息，令住宅租金回報率與按揭利率之間的「負溢價」未有進一步惡化，二手業主的減價底線亦間接被鎖定。
- 北都規劃落地，板塊輪動加速：五年規劃再次明確北部都會區為未來的經濟及住屋核心引擎。政策明確性讓市場資金開始預先佈局，新界北及鐵路沿線項目的吸引力正在升溫；反觀傳統市區二手物業，則更依賴成熟配套來維持流動性，市場的分化與輪動將更為明顯。
- 剛需買家重奪話語權：在投資客相對審慎之際，市場主導權正轉向自住剛需客與首置買家。政府對生育家庭的微調支援，進一步引導市場回歸「住」的本質。
後市展望：成交量先行 樓價平穩趨升
展望未來數季，筆者認為本港樓市難以出現爆發性大升，但亦極具韌性，預料將呈現「成交量先行、樓價平穩趨升」的格局。
對準買家的啟示十分明確
對準買家而言，當前的啟示十分明確：息口政策總有週期，但長遠的土地與產業規劃才是物業價值的硬支撐。銀行不跟隨加息固然提供了短期緩衝，但置業決策仍應以個人現金流及長期負擔能力為核心考量，而非盲目博取短期升幅。
當五年規劃的基建與產業逐步到位，加上高息週期終將進入尾聲，今日在平穩市況中築牢的底部，將成為本港樓市下一輪健康發展的堅實基礎。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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