28Hse公布，易發租金指數(ERI)最新報122.16點，按周微升0.05%。租金破頂，新界西獨力帶動回升0.05%。映匯等新盤撐市 易發樓價指數(EPI)最新報120.71點，按周微升0.01%，連升三周。不過，28Hse數據研究員張灝然預料未來數月樓價易跌難升，走勢持續偏軟，詳情如下。
樓價連升三周 租金創出歷史新高
本周樓價及租金同步微升。易發樓價指數(EPI)最新報120.71點，按周微升0.01%，連升三周並連續五周企穩120點水平以上，惟較2021年8月歷史高位回落約17.19%。易發租金指數(ERI)最新報122.16點，按周微升0.05%，成功終止上周跌勢，連續三周站穩122點以上，創出歷史新高。
近期二手樓價走勢受一手銷情主導，各區表現個別發展。市區樓價向好，當中九龍區受惠映匯等新盤銷情理想，首兩輪已沽出173伙，帶動向隅客回流，為同區二手造價及交投提供實質支持；港島區則因一手貨尾減少及平盤漸被消化，業主叫價轉趨強硬。反觀新界兩區因一手去貨速度稍遜，缺乏焦點下業主叫價放軟，令樓價表現受壓。
28Hse 預期：整體租金全年料升約3%至8%
展望後市，受聯儲局近期加息影響，市場觀望情緒濃厚，料短期樓價升勢受阻。同時，不少準買家暫緩置業轉投租市，配合留學生、專才來港及本地家庭的殷切需求，帶動租賃交投持續活躍。前線代理指出，優質豪宅物業持續受內地及外籍客青睞，租金表現平穩。28Hse研究部預期，在剛性需求支撐下，整體租金全年料升約3%至8%。
28Hse 整周香港樓市摘要
- 樓價微升0.01%見三連升，市區造好帶動大市：最新易發樓價指數報120.71點，按周升0.01%，連續五周企穩120點。本周分區樓價呈「市區升、新界跌」格局。九龍及港島區受惠於映匯及天御2期等新盤熱賣或開價貼地，帶動市場氣氛及向隅客回流二手市場，促使業主收窄議價空間，兩區樓價分別升2.62%及0.61%。相反，新界兩區因一手交投疏落，缺乏焦點致業主叫價放軟，樓價受壓微跌。
- 租金微升0.05%再創新高，新界西獨力撐市：最新易發租金指數報122.16點，按周升0.05%止跌，連續三周企穩122點以上，續創歷史新高。隨着暑假租務旺季步入尾聲，港九及新界東高價承租個案減少，部分成交略低於市價，拖累三區租金回軟；惟新界西租賃需求殷切，頻錄高呎租成交，逆市推高大市。此外，加息觀望情緒促使部分準買家「轉買為租」，配合專才及內地客剛性需求，料租務交投持續活躍，支撐租金高位徘徊。
市區樓價向上 九龍區升約2.62%居首
本周分區樓價指數兩升兩跌，市區向好，新界受壓。九龍區升幅居首，最新報116.52點，按周升2.62%，連升兩周。港島區報108.61點，按周升0.61%，終止三連跌。新界西及新界東分別報125.16點及118.85點，按周微跌0.18%及0.09%。
九龍新盤銷情暢旺 向隅客回流推高二手
九龍區樓價顯著上升，主要受大型新盤及貨尾銷情帶動。映匯系列首兩輪銷售佔173伙，連同啟德海灣第2期、朗譽等項目錄得多宗交投，反映承接力充裕。發展商繼續以低價策略搶客，例如叡璟II首推85伙，折實均呎約18,680元，較同區維港滙首推折讓近三成。貼市開價成功帶旺交投，促使部分向隅客回流二手市場尋覓盤源，帶動二手業主收窄議價空間，推高區內整體樓價。
港島區開價貼市 業主叫價轉強
港島區樓價走勢同樣向好，天御2期及海德園系列共錄得15宗成交。區內一手貨尾較少，新盤交投暢旺直接推高二手造價。新盤皇璇首推50伙，折實均呎20,613元，較同區君譽峰二手價低約13%。新盤貼地開價掀認購熱潮，二手業主憧憬向隅客回流，提早收窄議幅，叫價轉趨強硬。同時，區內睇樓活動增加，美聯物業四大指標屋苑周末預約睇樓量達142組，按周升2.9%，也支撐港島區樓價向上。
新界交投疏落 樓價走勢受壓
新界東及新界西樓價雙雙回落，主要受一手交投疏落影響。新界東僅靠海瑅灣系列等個別成交支撐，新界西亦只錄得芊御零星交投。為保持競爭力，區內二手業主叫價態度普遍放軟，令樓價受壓。儘管新界區二手交投淡靜，西貢洋房項目豐迎山剛上載樓書並預告短期內招標，反映縱使市況反覆，發展商仍有意測試區內豪宅市場承接力。
息口添變數 料後市易跌難升
28Hse數據研究員張灝然維持早前預測，料樓價指數短期內於112至124點之間上落。美國聯儲局本周宣布加息0.25厘，市場關注加息周期會否重啟，買家大多以觀望為主，拖累樓市氣氛。加上新一份《施政報告》缺乏利好樓市措施，市場欠缺焦點，料未來數月樓價易跌難升，走勢持續偏軟。
租金指數止跌微升0.05% 新界西獨撐大市
大市租務交投隨暑假結束轉淡，多區租金升勢乏力，惟新界西租賃需求未減，逆市帶動整體租金微升。易發租金指數最新報122.16點，按周升0.05%，終止上周跌勢。指數連續三周企穩122點，較2019年高位118.54點高出約3.05%。
各區租金走勢呈三跌一升。新界西率先止跌，本周報139.21點，按周升0.06%。其餘三區全線回軟，終止連升之勢。九龍區報125.05點，按周跌0.34%；新界東報126.11點，按周跌0.55%；港島區報132.58點，按周跌1.71%。
新界西屢錄高價承租 帶動整體市況
新界西頻錄高呎租成交，帶動大市租金企穩。THE YOHO Hub六座高層B室三房戶實用面積537平方呎，以27,000元租出，呎租50.3元。好順意大廈B座高層5室兩房戶實用面積283平方呎，月租11,500元，呎租40.6元。邁亞美海灣一座高層H室兩房戶實用面積398平方呎，以12,000元租出，呎租30.2元。參考28Hse數據，上述三屋苑近90日平均呎租分別為46元、39元及29元。是次成交呎租均高於近期平均值，反映區內租賃需求殷切，支持整體租金向上。
旺季步入尾聲 多區湧現低水交投
隨着暑假租務旺季步入尾聲，九龍區、新界東及港島區高價承租個案減少，租金走勢受壓。九龍區油塘KOKO MARE 8座低層E室兩房戶，實用面積464平方呎，以22,000元租出，呎租47.4元。新界東大埔上然3期3座低層B2室兩房戶，實用面積438平方呎，以16,600元租出，呎租38元。港島區西營盤尚逸中層F室一房戶，實用面積278平方呎，以22,500元租出，呎租81元。參考28Hse數據，上述三屋苑近90日平均呎租分別為53元、44元及85元。其中KOKO MARE及上然3期最新成交呎租，分別較平均值低10.57%及13.64%。這類低於市價的成交拉低了相關地區整體租金水平。
加息添觀望情緒 豪宅租務表現平穩
美國聯儲局本周加息0.25厘，部分準買家轉趨觀望並暫緩置業，衍生轉買為租現象，也一併推高租盤需求。優質物業租賃交投依然活躍，盈嘉置業負責人楊為強指出，西貢早禾居等洋房物業向來受外籍及本地人士青睞，近年亦增加不少內地租客。這類豪宅物業租金走勢較少受外圍經濟因素影響，表現相對平穩。整體而言，隨着部分購買力流入租市，加上住屋需求殷切，預料租務交投將持續活躍，為租市帶來一定支撐。
張灝然維持早前預測，預期短期內整體租金指數將於114至126點之間上落，全年租金料升3%至8%。
易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，數據涵蓋2026年9月11日至2026年9月17日的市況。
作者簡介：鄧聲興為意博資本亞洲有限公司管理合夥人、香港股票分析師協會主席，亦為香港特別行政區選舉委員會委員(金融服務界)、香港股票分析師協會主席、多家上市公司執董。他從事多年金融、投資、證券行業。同時擔任電視台、電台、網站股市的評論嘉賓，並在多間報社及財經雜誌的擔任專欄作家。他相信價值投資需要耐性，時間證明策略能夠降低風險並提升報酬率。由於效率市場理論，市場有機會出現高估或低估真正價值，重要的概念是確定內在的價值。
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