香港買樓攻略｜散戶上車奇招：買大屋苑細單位邊際成本最低化

【買樓攻略】讀者來信：Anthony Sir你好，看你的專欄有一段時間了，最近家人想上車，但資金有限，到底點揀樓先至既安全、又有勝算？

回覆讀者來信：「大型指標屋苑」買「入場版」奇招

分享其中一個心法，在「大型指標屋苑」買「入場版」奇招：利用大型指標屋苑的「品牌光環」，配搭「最低總價門檻」的入場版單位。這套策略的精髓，簡而言之就是「低成本享用大名氣」。

散戶買樓最忌「買入容易賣出難」，大型指標屋苑是新手的護城河，首先，跨區客源與高關注度，代理開單首選、外區客搜尋首選。指標屋苑自帶流量，根本無須花費額外宣傳成本。其次，成交量大、估價貼市，按揭審批順暢，買家接手時的融資難度大為降低。

買入場版細單位，意味著你用全屋苑最低的總價（Lump Sum），享受著與千呎大戶無異的基建配套及會所設施。一房起步！為了再加強安全線，選戶型的時候可以「一房或以上」是安全底線。開放式風險較高，如果該屋苑的小戶型供應少，在供需方面就更具優勢。分享一些市場上的案例：

入場版的284呎及304呎兩房單位，多年來都是非常熱門的收租及短炒之選。近期成交價大概400至480萬左右，幾年前樓市火熱的時候600萬是基本盤，成交活躍，流動性高。

港島藍籌指標，市場最追捧嘅係「兩房則王」，實用面積大約572至582呎，間隔四正，主人房夠大，可以再間一間變成三房。近年成交總價由800多萬至過千萬都有。有些優質單位甚至已經接近重返高位，證明呢類單位唔係「細」，而係「精」。則王之所以被叫則王，就係因為實用性同可塑性高，需求長期穩定。

九龍站極少一房，凱旋門的一房由395至420呎，有些一房半有儲物室。近期成交總價大約1,080萬至1,440萬。幾年前高位的時候，筆者見過成交1700萬，非常誇張，呎價4萬直迫大單位。九龍站上蓋加維港景觀，光環夠硬，但入場門檻明顯高過舊式大型屋苑。

例如啟德區有些屋苑，很多小戶型，但比例較多。比例較少的例如觀塘凱滙。新式市區鐵路上蓋代表，是東九龍的地標屋苑，大一房單位是有的，但總價大，細一房333呎至380呎就數量稀少，放盤極罕，展現了「稀缺入場版」的強勁溢價能力。

總括而言，散戶資源有限，買樓不必標新立異。鎖定大型指標屋苑，嚴選一房起步的入場版戶型，借力屋苑本身的品牌與流動性，正是防守與進攻兼備的不敗之道。

作者簡介：Anthony Sir（第一桶金）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，團隊亦有參與不同類型的項目投資如工廈活化、簡樸房、學生宿舍等等。

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。