28Hse 易發樓價指數失守120點關口：預料下半年整體樓價將面臨較大下調壓力，走勢維持偏軟

28Hse 表示，一手承接弱二手擴大議幅，易發樓價指數最新119.93點，跌0.72%失守120點關口；暑期旺季及專才學生撐市，租金升0.24%連升四周創高位。28Hse數據研究員張灝然預期，潛在的息口風險加上內地資金外流受限，預料下半年整體樓價將面臨較大下調壓力，走勢維持偏軟。

28Hse 本周香港樓市摘要

• 樓價連跌兩周失守120點，分區三跌一升：最新易發樓價指數報119.93點，按周跌0.72%。受一手承接力弱及內地收緊資金外流影響，二手業主擴大議價空間拖累大市。分區方面，九龍區因貨尾高企按周急挫3.17%，港島及新界東亦告下跌；僅新界西受新盤銷情帶動，逆市微升0.3%。
• 租金連升四周企穩121點，專才及學生租賃撐市：最新易發租金指數報121.42點，按周升0.24%，創指數新高。受惠暑期旺季及開學效應，內地學生與專才需求帶動租盤快速消化，九龍區、新界西及新界東多個屋苑屢錄高價承租，支撐整體租金穩步上揚。

香港樓市 延續「樓價弱、租金強」格局

香港樓市 本周延續「樓價弱、租金強」格局。易發樓價指數報119.93點，按周跌0.72%，連跌兩周並失守120點關口，較2021年8月歷史高位145.76點累跌約17.72%。分區走勢呈三跌一升，除新界西新盤逆市造好外，九龍區、港島區及新界東的一手貨尾銷情緩慢。目前買家正觀望內地政策對本港樓市的影響，入市態度轉趨保守。隨著暑假旺季步入尾聲，二手業主普遍擴大議價空間，其中馬鞍山等地區頻現減價及蝕讓成交，反映業主對後市審慎，進一步拖累整體樓價向下。

租金走勢持續向好，易發租金指數報121.42點，按周微升0.24%，連升四周並企穩121點之上。受惠暑期租賃旺季，九龍區、新界西及新界東多個屋苑錄得高於市價的租務成交，帶動整體租金穩步上揚。

預計下半年市場焦點將落在內地收緊資金外流政策及聯儲局息口走勢。整體而言，短期內樓價將繼續受壓，而租務需求依然殷切，將支撐租金平穩上升。

分區樓價三跌一升　九龍區跌逾3%連跌三周

本周分區樓價指數普遍受壓，整體走勢呈三跌一升。九龍區跌幅最多，最新報113.12點，按周下挫3.17%，錄得三連跌；港島區及新界東分別微跌0.61%及0.14%，齊錄兩連跌。相反，新界西逆市報升0.3%，成功終止兩連跌。

九龍區新盤低開搶客　二手交投受壓

九龍區樓價顯著下調，主因區內一手貨尾量高達約9,000伙，消化速度緩慢。加上長沙灣新盤叡璟I以貼市價首推102伙，折實均呎17,880元，入場呎價創西南九龍13年新低，較同區維港滙大幅折讓約三成。低開促銷策略直接衝擊區內二手市場，買家轉趨觀望，業主需擴大議價空間以求售。據美聯物業數據顯示，九龍區七大指標屋苑周末預約睇樓量按周跌約5%至170組，入市氣氛低迷。不過，牛池灣新盤33 Clear Water Bay預告本月推售，或有望為區內樓市重新注入焦點。

港島區交投放緩　新界東業主擴大減幅

港島區因缺乏大型全新樓盤帶動，買家多觀望市況，二手交投步伐放緩，樓價短期持續受壓。新界東方面，古洞北新盤PALO SPRINGS近期推售，折實均呎逼近18,000元。由於呎價相近，市場普遍將其與市區新盤叡璟I作跨區比較，認為PALO SPRINGS作為新界區項目，開價較為進取導致區內二手承接力成疑，業主紛紛主動降價。世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生指出，馬鞍山區部分業主放盤態度軟化，更願意減價促銷。以星漣海一個實用面積780平方呎的三房戶為例，原業主持貨9年最終減價易手，帳面虧損179萬元，反映區內業主看淡後市，進一步拖低新界東樓價。

新界西受惠新盤向好　樓價逆市微升

新界西成為本周唯一錄得升幅的地區，主要受惠個別新盤貨尾銷情理想。焦點盤芊御本周錄得23宗成交，發展商更將部分單位加價2%至4%，並安排月中展開新一輪銷售。一手市場氣氛向好，增強區內二手業主企硬叫價的信心，議價空間收窄，帶動新界西樓價逆市向上。

息口風險及資金受限　下半年樓市料反覆偏軟

宏觀市況方面，內地近期收緊資金外流，並要求稅務居民就境外收入繳稅，對本港樓市構成實質影響。依賴內地資金或大手買家的成交明顯減少，市場觀望氣氛濃厚。28Hse數據研究員張灝然預期，樓價指數短期內將於112至124點之間上落。展望下半年，市場預期美國聯儲局仍有加息機會，借貸成本勢將增加。潛在的息口風險加上內地資金外流受限，預料下半年整體樓價將面臨較大下調壓力，走勢維持偏軟。

租務市場持續活躍　九龍區升0.7%連升兩周

本港租務市場近期保持活躍。受傳統租賃旺季及開學效應帶動，市場需求持續增加。隨著內地學生及專才的租賃交投增多，各區租盤消化速度加快，帶動整體租金向上。易發租金指數最新報121.42點，按周升0.24%，連升四周，並連續兩周企穩121點。該指數超越2019年118.54 點的過往歷史高位約 2.43%，創下歷史新高，反映市場具相當承接力。

分區租金三升一跌　九龍區表現突出

觀察四大分區表現，整體走勢呈三升一跌。九龍區表現最突出，最新報125.98點，按周升0.7%，連升兩周。新界西報138.54點，按周升0.47%，緊隨其後。新界東報124.12點，按周微升0.14%，止跌回升。港島區則報134.01點，按周跌0.39%，終止四連升，屬本周唯一錄得跌幅的分區。

各區高價成交湧現　支撐租金走勢

九龍區租金上揚主要受區內高呎租成交帶動。以Double Coast III 1B座高層G室開放式戶為例，實用面積250平方呎，獲外區客以13,500元承租，呎租約54元，較28Hse平台近90日平均呎租高出近一成半。帝峯皇殿6座中層A室兩房戶，實用面積531平方呎，放盤僅3日即獲內地家庭客以31,500元承租，呎租高見59.3元，同樣較平均水平高近一成。

新界西大型屋苑亦維持穩定的租賃需求。愉景新城2期5座低層A室三房戶獲公司客以26,000元承租，呎租39.5元；栢慧豪園6座高層C室兩房戶則獲區內客以月租14,600元承租並預繳半年租金，呎租29.6元。兩宗成交呎租均高於上述平台的期內平均值，為該區租金帶來支持。

新界東方面，大埔天鑽10座低層G室兩房戶獲外區家庭客以23,000元租出，呎租43.9元，明顯高於近期平均水平。莊瑞生指出，受暑期專才租務旺季帶動，馬鞍山等鐵路沿線地區交投活躍，平均呎租較上月微升約2%至3%。目前貼近市價的租盤平均7至10天內即可租出，部分小戶型更能在3天內租出，進一步鞏固新界東的租金升勢。

反觀港島區受個別屋苑低價成交影響，租金走勢相對受壓。灣仔Spring Garden三伙一房戶，實用面積共852平方呎，以總月租62,000元租出，平均呎租約73元，低於市場平均水平，拖低區內整體租金走勢。

預料短期交投高踞不下　租金持續高企

總括而言，本港住宅租務市場在本地需求及外來人才流入帶動下，整體租金持續上升。由於傳統租務旺季仍未結束，預料短期內交投量將維持活躍，租金亦持續高企。張灝然預計，短期內租金指數會在114至124點之間上落，全年租金上升約2%至4%，未來指數料會進一步向上。

易發樓價指數及租金指數反映香港樓市及租賃市場的最新動態，數據涵蓋2026年8月7日至2026年8月13日的市況。

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