【企業營商】香港多個私人體育會長期透過私人遊樂場地契約（Private Recreational Lease，下稱「PRL」），以免地價或象徵式地價使用政府土地。隨着首批新政策下的租契即將到期，這項醞釀多年的改革已由政策討論正式進入估價、續約及談判階段。

15幅PRL用地租契將於2026年底到期

文化體育及旅遊局早前確認，由私人體育會持有的二十七幅 PRL 用地中，有十五幅租契將於二〇二六年底到期。當局已陸續與相關會所會面，解釋續約程序及地價要求。會所若希望維持私人營運模式，獲准續約時須繳付相等於全數市值地價三分之一的地價；地價可分期繳付，亦可按地政總署既定程序就估價提出覆檢。

政策由諮詢走向執行

政府於二〇一八年三月就 PRL 政策檢討展開公眾諮詢，其後於二〇一九年二月公布結果。當時六十六幅 PRL 用地被分為兩類：二十七幅由私人體育會持有，其餘三十九幅由社區組織、慈善機構、體育總會及青年團體等持有。

新政策並非「繳付地價便可自動續約」

新政策並非「繳付地價便可自動續約」。政府亦會考慮會所對體育發展的貢獻、設施開放程度、契約履行情況及機構管治。維持私人會所模式的承租人，除繳付三分之一市值地價外，亦須向合資格外界團體開放不少於體育及康樂設施總容量的三成，並與體育組織合作，每月提供不少於二百四十個可供公眾報名參與的體育活動時數。

兩個方向並非單純的地價選擇

未能或不擬承擔地價的會所，可研究轉型為具半公共或社區性質的機構，以開放會籍、較低收費及全面開放設施的方式營運。政府若接納其社區服務定位，可考慮以象徵式地價批出特殊用途契約。因此，兩個方向並非單純的地價選擇，而是涉及會所定位、會員制度、收費模式及長遠發展的根本取捨。

三分之一地價仍由「全數市值」開始

市場容易把三分之一市值地價理解為對一般土地價格直接打折，但真正關鍵，是全數市值地價如何評定。政府曾表示，地政總署一般以沒有任何建築物的土地價值為基礎，同時考慮續契所訂明的土地用途及條款，包括附屬設施的使用限制，以及向外界團體開放設施的要求。

估價不能只按地段及面積決定

筆者認為，估價不能只按地段及面積決定。規劃用途、准許的體育及附屬設施、地盤形狀、出入口、斜坡和綠化範圍、歷史建築保育責任、發展限制及公眾開放義務，均可能影響土地價值。不同會所的設施及契約限制各異，即使位置相近，亦不宜直接採用劃一單價。

不宜只要求減價

會所在收到政府估價後，筆者建議應先了解估價日期、土地用途、比較案例及各項假設，而不宜只要求減價。可嘗試審閱政府估價的基礎，識別未被充分反映的契約或實際限制，編製獨立估值及市場理據，協助會所提出覆檢、專業陳述及後續談判。

談判須結合財務與營運方案

據近期市場消息，個別會所涉及的地價可能由數千萬元至超過一億元不等。地價即使分期繳付，仍會影響未來多年的現金流。會所應同步評估首期款項、利息、會員費調整、設施維修、翻新工程，以及增加公眾開放所需的人手、保安和管理成本。

須評估開放會籍及低收費能否支持日常營運

若選擇轉為社區機構，亦須評估開放會籍及低收費能否支持日常營運，以及如何處理原有會員權益、繁忙時段、設施容量和服務質素。筆者建議可透過營運可行性研究及多年財務模型，比較私人續約與社區轉型的收支、風險及管治要求，協助董事會作出有理據的決定。

會所亦應整理其培育運動員、舉辦賽事、支援體育總會、開放設施及服務社區的紀錄，並提出未來續約期內的具體承諾。這些資料未必直接改變估價公式，但有助政府評估續約理據、開放計劃及契約條款，建立完整的公共利益論述。

沙田馬場不能直接作為地價比較參考

沙田馬場於二〇一六年透過原址換地及補地價取得新契約，並就附屬設施和公共空間作出安排。該個案的契約類型、規模和營運模式與一般 PRL 會所不同，不能直接作為地價比較參考，但說明談判不應只聚焦金額，而可一併審視契約年期、准許用途、營運需要及公共效益。

整合方案　提升談判成效

PRL續約涉及土地估值、契約條款、體育政策、財務安排和會員溝通。筆者認為會所需要檢視現有契約、規劃用途、建築及設施狀況，準備地價覆檢文件、估值陳述、財務分析、設施開放方案及董事會決策資料。

談判目標不應只是把地價壓至最低

在與政府商討時，筆者建議可將土地限制、財務承受能力、營運需要、體育貢獻及公共開放承諾整合成一套清晰可行的續約方案。談判目標不應只是把地價壓至最低，而是爭取一個政府可以接受、會所能夠負擔、會員可以理解，並讓公眾和本港體育發展同時受惠的長遠安排。越早完成估值及營運準備，會所在續約過程中便越能掌握主動。

作者簡介：盧銘恩是華坊諮詢評估有限公司董事總經理，方土控股和Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家或地區超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。他亦活躍於多個專業及社會組織，其中包括國際評估準則理事會（IVSC）委員，⼤灣區可持續發展經貿智庫的北部都會區專案組組長等。

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