【樓市走勢】本港工商舖物業市場於2026年上半年呈現出一幟鮮明的「量升價跌」格局。經過漫長的價格調整期，物業估值已回落至具競爭力的水平，吸引本地實力買家與尋求長期回報的投資者重新進場。
中細價物業的交投尤其活躍
期內，中細價物業的交投尤其活躍，成為推高整體成交宗數的主要引擎；然而，由於市場缺乏超大型指標買賣，加上發展商持續以貼近市價的策略推售項目，導致整體成交金額錄得溫和跌幅。這種結構上的微妙轉變，正正揭示市場正處於尋底回穩的關鍵過渡期。
上半年工商舖登記宗數逆勢升15%
根據土地註冊處的數據顯示，截至今年6月底，上半年合共錄得2,562宗工廈、商廈及店舖買賣登記，總成交金額雖按半年減少7%至287.67億元，但登記宗數卻逆勢上升15%。此數字不單是連續三個半年度維持在二千宗以上的活躍水平，更刷新了近四年、即八個半年度以來的最高紀錄，清晰反映工商舖市場的復甦基礎正在逐步確認。
市場交投反覆趨穩
市場交投反覆趨穩，背後離不開本地經濟環境持續改善、訪港旅客人數回升，以及年初股票市場上升所衍生的財富效應。在三大物業類別中，工廈繼續肩負起「市場磐石」的角色，上半年共錄得1,385宗買賣登記，佔整體交投比重高達五成半；店舖與商廈則分別錄得638宗及539宗成交。目前資金流向清晰顯示，用家與投資者均以實用性及價值主導為優先考慮，促使中細價物業成為推動大市的骨幹力量。
預期下半年整體買賣登記宗數升3.8%
展望下半年，隨著環球地緣政治緊張局勢邊際緩和，加上本港新股上市活動維持蓬勃，工商舖市道可望延續穩中向好的勢頭。預期下半年整體買賣登記宗數將按半年溫和上升3.8%，至約2,660宗。更值得留意的是，成交金額的表現有望顯著跑贏宗數，在商廈及店舖市場有望錄得較多大額交易的帶動下，整體成交金額看升逾一成，有機會上試320億元水平。
舖位市場登記量可望再升3.4%
分項走勢方面，過去基數較低的商廈市場，預期將展現最強的追落後爆發力，下半年買賣宗數看升逾11%至約600宗；舖位市場受惠於各類體育盛事及旅客回升所帶動，登記量可望再升3.4%至660宗；至於工廈市場則維持平穩格局，預計微升1.1%至1,400宗水平。
支撐下半年工商舖市道回暖的動力來自多個層面
筆者認為支撐下半年工商舖市道回暖的動力來自多個層面。在金融層面上，熾熱的IPO市場吸引家族辦公室與資產管理公司相繼落戶，直接帶動核心區寫字樓的擴充需求，而逾億元的優質甲級商廈資產亦繼續受內地資金青睞。零售層面方面，內地及海外品牌趁租金處於低位擴充業務，推動租賃市場向多元化及體驗式消費轉型。
人工智能的急速發展帶動需求
再觀察科技層面，人工智能的急速發展亦大幅帶動新型工廈、數據中心及高端物流倉儲的需求。此外，住宅市場回暖所產生的正面外溢效應，有助改善整體融資氣氛，加上政府透過「第一個五年規劃」與「北都專屬法例」確立清晰的政策方向，為投資者提供了更穩定的營商預期。
投資者在部署時仍需審慎評估潛在風險
然而，投資者在部署時仍需審慎評估潛在風險。美國通脹表現反覆與聯儲局潛在的加息風險，令利率走勢恐有變數；內地收緊跨境資本管制，亦可能成為左右大型商用物業大宗交易的關鍵因素。同時，部分優質商場的空置率持續高企，對業主租金構成壓力，加上本地消費模式正面臨結構性轉型，網購浪潮持續衝擊二三線街舖與民生區域，均為市場增添不明朗因素。
總括而言，本港工商舖市場正經歷風險釋放後的築底階段。在宏觀利好與微觀挑戰並存的環境下，投資者宜把握價格調整後的價值窗口，聚焦受惠於創科發展的新型工廈，以及具備租務轉型潛力的核心區店舖與商廈，採取審慎篩選、注重長線回報的進可攻、退可守策略。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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