【投資入門】回顧2025年，中東歐（CEE）商業房地產市場迎來一波備受關注的強勁反彈，首季投資額同比增幅高達143%，全年交易量更是創下近五年來的最高紀錄。惟踏入2026年，全球經濟的不確定性、揮之不去的匯率風險，以及地緣政治的持續拉鋸，正迫使該市場從「盲目樂觀」步入「務實防守」階段。
第一季度中東歐商業地產總投資額錄得21億歐元
最新數據顯示，2026 年第一季度中東歐商業地產總投資額錄得21億歐元，雖因去年基期（基數）過高而出現同比下滑，但整體的交易熱度與投資者信心依然穩健；高達 115 億至 120 億歐元的年度預期總交易量，顯示出該地區極具韌性的市場結構。
區域與本土資本的崛起
在這波市場演變中，最顯著的結構性轉變是區域與本土資本的崛起。過去，中東歐房地產市場（如波蘭高達 97% 至 98% 的資產）高度依賴跨境與外來國際機構資金。當下烏克蘭衝突尚未平息，全球避險情緒升溫，歐美大型跨國基金對靠近衝突區域的華沙、布達佩斯等地依舊維持審慎態度，部分資金甚至轉向北歐成熟市場。
中東歐本土的私人資本及區域地產基金填補外資的缺口
然而，外資的缺口正迅速被中東歐本土的私人資本及區域地產基金填補。這些本土投資者對地緣風險的免疫力更高，且更看重資產的長期基本面與現金流穩定性，已然逐步成為支撐當地資產定價、維持市場流動性的核心力量。
捷克布拉格蟬聯區內最安全的避風港
從城市與細分板塊觀察，布拉格與華沙依舊是整個區域的雙引擎，但兩地卻面臨着截然不同的供需結構。捷克布拉格憑藉著極低的感知風險、市場深度與流動性，蟬聯區內最安全的避風港。當地優質寫字樓收益率維持在5.25%的健康水平，加上近年近乎停滯的新增供應，推動空置率壓低至 5.9% 的歷史低點，多數在建項目在落成前便已完成預租。
波蘭華沙展現出規模與流動性的絕對優勢
反觀波蘭華沙，則展現出規模與流動性的絕對優勢。受益於德國製造業與供應鏈長期向東遷移的近岸外包趨勢，華沙物流地產與優質中央商務區（CBD）寫字樓需求不降反升。由於前幾年新增供應有限，華沙寫字樓空置率已降至9.1%，核心區租金攀升至每平方米近 29歐元，創下歷史新高。對於承租人而言，這意味着更高的租賃成本；但對於主動管理型投資者而言，在通脹壓力下，這類具有租金遞增機制的優質資產，反而是極佳的抗通脹工具。
運營型地產的多元化發展正進入深水區
此外，運營型地產（Operational Real Estate）的多元化發展正進入深水區。繼2025 年爆髮式增長的酒店業繼續受盟於區域旅遊復蘇後，專用學生公寓、老年公寓等物業，於 2026年成為機構投資者戰略結盟的新寵。隨着全球建造成本居高不下、企與傳統融資渠道收緊，超過75%的大型地產機構不再追求單打獨鬥，而是尋求與具備運營技術的專業團隊合作，透過存量商業物業改造、聯合開發等方式，來跨足高防守性的非傳統業態。
2026年的中東歐商業地產市場
總體而言，2026年的中東歐商業地產市場，已經告別了靠低利率與全球化紅利躺賺的時代。地緣政治與貨幣波動仍是懸在投資者頭上的兩把利劍；但市場的下一篇章並非消極等待復蘇，而是通過敏捷的本土資本配置、對優質稀缺資產的精準聚焦、對運營型資產的價值挖掘，在諸多不確定環境中主動構建確定性。
作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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