【樓市走勢】樓市指數連升數月，市場情緒驟變，買家由觀望，變為積極爭取心儀物業，惟當情緒主導時，往往容易出錯——你以為買到心頭好，但在銀行眼中，那只是一個被過分高估的數字，一旦成交價高於銀行估價，那百萬元的差額，隨時要買家自掏腰包填數。
心儀單位叫價進取
主角周先生（化名）任職跨國科技公司高級經理，過去幾年一直是「無殼蝸牛」。眼見近月市場交易蓬勃，他決定實踐置業大計。他看中了一個二手單位，事前做功課查詢過幾間銀行，發現單位估值約900萬元。不過，由於該單位附帶精緻新裝修，加上屋苑盤源稀缺，業主叫價會相當進取，直接開價1,000萬元，高出估價不少。
多組買家競購
周先生原本打算由900萬元的基礎開始討價還價，無奈有多組買家同時相中這個單位，業主不但沒有退讓，更表示價高者得。最終周先生為了不失去心水盤，一口氣出價至1,020萬元，成功擊退所有競爭對手，並與業主簽署臨約。
銀行估價有差距
可是一簽臨約，問題就浮現。當他手持臨約向多間銀行申請按揭時，才發現大行的系統估價完全跟不上這個破頂價，一旦未能尋找到估價與買入價吻合的銀行，就要支付更多的首期，原本的財務安排被徹底打亂，更有撻訂之虞。
三招扭轉劣勢
面對這種「估價魔咒」，買家不應坐以待斃，積極透過三招去扭轉劣勢。第一招是「大包圍」。每間測量師行計算物業價值的模式各異，部分銀行的合作估價行網絡較廣，只要從中篩選，往往能找到對該物業看高一線的銀行。
提交內部裝修證明
第二招是提交真實「硬數據」。估價行看得到的只有物業的基本資料，容易忽略單位的「內在美」。如將單位最新精緻裝修的相片直接呈交給測量師行，證明該物業具有高質素的裝修溢價，容易說服銀行將其視為優質資產，上調其基本評級。
查冊最新成交價
第三招是利用查冊「對沖」系統滯後。很多時候，特別是轉角市，大行網上估價系統的數據慢半拍，透過土地查冊，翻查出該屋苑最新登記的高價成交個案，向銀行審批部證明市場成交價已重上新高，爭取合理的估價回升。
靈活微調按揭成數
經過連環交涉，該單位的物業估值最終被成功拉高到970萬元，與1,020萬元的成交價已非常接近。幸好周先生原本只打算做8成按揭，透過靈活微調按揭成數，便成功填補了這筆落差，順利平安上岸，免卻額外拼湊首期的狼狽。周先生的經歷，對於所有買家而言，是一個深刻的啟示：切忌被市場熾熱氣氛沖昏頭腦而盲目追價。特別是預算吃緊、打算申請9成按揭的買家，出價前更要計算自己的融資上限。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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