【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，最近聽聞東涌有幅地皮地價破三千蚊一呎，係之前嘅一倍！是否可以進一步確認樓價企穩？古洞終於有新盤推出，講就講咗好耐，你估賣咩價錢呢？

回覆讀者來信：香港樓市 地價翻倍

最近東涌第106A區那幅住宅地皮，以16.27億元批出，每平方呎樓面地價高達3,052元，對比去年同區106B區新地投得嗰幅僅1,501元，短短15個月，地價直接翻倍！筆者睇住呢個數字，差啲以為自己睇錯咗報紙。中標者是安保工程控股有限公司（股票編號1627）的全資附屬公司，這個結果真係出乎意料！入標嘅有新地、嘉華、建灝、中海外、信和置業等。

財政預算案冷漠無情之後 樓市自己救自己？

過去幾年，香港經濟水深火熱，千億財赤、企業倒閉、內捲嚴重，打工仔減薪裁員壓力山大。由2019年捱到而家2026年，已經第七個年頭，好多人都快捱唔住。政府預算案成日講AI、機械人、低空經濟，聽得人頭暈，但市民最關心嘅樓市、就業、消費，著墨少得可憐。結果呢？市場自己搵出路！樓價連升11個月，彭博預測2026年樓價仲有機會升11%，2027年再升7%。地產市場救的不是樓價，而是令到資產市場、金融市場都重現生機，期望政府理解。

東涌地價破3千 從流標低谷到熱搶翻倍

東涌第106A區地皮，可建樓面約53.3萬呎，提供約990伙，吸引多間大發展商入標，接近市場預期上限，較去年同區地皮足足升一倍！為甚麼會咁勁？因為樓市回暖，一手盤去貨快，發展商急住補充土地儲備。坦白說，筆者不太看好這個地區，你見Skies 11的情況就知道，但市場說了算，看看將來賣樓就見真章。
對比其他例子，2025年牛頭角彩霞道地皮每呎6,352元，筲箕灣東大街每呎9,343元，市區優質地依然搶手。新界地皮翻倍，顯示發展商對較長遠的發展有信心。

下一站古洞 新盤即將殺入市場

講到古洞北，就更加精彩。呢個北部都會區重點項目，首批住宅陸續封頂，預計2031年首批居民入伙，港鐵古洞站2027年通車。會德豐鄉梓路23號項目（古洞第24區）將會打頭陣，2021年以每呎8,499元投得，總價41.85億元，提供781伙，以新界區來說地價都幾貴，加上早幾年利息成本高企，預計要賣到1.5萬左右才平手。呢個價賣唔賣到呢？睇之前新盤雲向確實又賣到呢個價，不過銷情就慢咗啲，今次挾古洞站及會德豐的品牌，還有整個古洞的故事，相信可以賣到呢個價。

好幾個發展商在古洞拿地 價錢都不便宜

其後好幾個發展商在古洞拿地，價錢都不便宜，例如恒地鄉梓路25號，2018年補地價每呎僅3,643元，如果計上多年來收地及造地價錢，其實差唔多，以筆者看農地經驗，未補價大約2千多元，如果早年買落都要1千幾百，再加上持有成本長，就當2千多元，總計都要6千元，所以後期出現發展商放棄補地價還地政府。

現場目測 像當年啟德一樣 幾十個天秤在開工

筆者最近跟朋友去古洞北考察，行山、探秘是不錯的，但發展嘛，甚麼都未有，如果配套追唔上，就變成『開荒牛』。不過現場目測，就像當年啟德一樣，幾十個天秤在開工，應該可以發展得好快。東涌地價翻倍、古洞新盤即將登場，證明市場有韌力。很多本地剛需買家仍然擔心這擔心那，不敢入場，現在也是時候要改變一下。

作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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