【按揭通識】很多人誤以為只要手執樓契，親赴銀行便能像「撳機」般套現。而事實上，香港不論大型或中小型銀行，對於現契物業套現的取態與計算機制均不盡相同，業主如沒有先做好資料搜集，申請被銀行「落閘」的機會不小。
國內自僱人士無法提供合資格的收入證明文件
筆者最近遇到一個個案。一位來自國內的自僱人士看中了一個價值700萬元的本港新單位。因為她無法提供合資格的收入證明文件，若要以資產水平作申請基礎，應證明自己擁有與新物業樓價等值的資產（即700萬元）。
客人手頭上只有250萬元的閒置現金
可是，客人手頭上只有250萬元的閒置現金，其餘的資產大多綁定在國內的股票、基金投資或房產上，短時間內無法變現，而國內房產又因為很難估價，往往不獲香港銀行承認。正當她苦惱之際，經朋友提醒，決定利用丈夫名下一層已經供滿的現契樓進行轉按套現，以此籌集入市資金。
不同銀行對於現契套現的取態和審批標準存巨大差異
但到她正式向數間銀行遞交申請時，卻又發現不同銀行對於現契套現的取態和審批標準存在巨大差異。第一種是審批機制是「資產對等審批」，申請人的本地戶口內有多少現金資產，銀行就會相應地借出多少貸款。這種計法對於急需利用物業升值水位去「憑空」套現的買家相當不利。
設置「一年內買入價」限制
另一種做法是設置「一年內買入價」限制，若用作抵押的現契物業屬於一年內買入的新盤或二手樓，有些銀行在計算最高貸款額時，則不會參考最新的市場估價，而是直接以當初的「合約成交價」去計算。如果物業在買入後大幅升值，這條規例就會硬生生限制了買家可套現的空間。
專注於嚴查「突發性」的資金來源
至於第三種做法，乃專注於嚴查「突發性」的資金來源。很多買家以為，只要在申請前夕，由家人或朋友臨時調撥一筆巨額資金存入戶口，以方便自己去完成資產證明即可。但這類銀行的合規審查極為嚴格，一旦月結單顯示有不明來源的大額資金突發性存入，銀行隨時會直接扣除該筆款項不予計算，令資產證明功虧一簣。
不同銀行的審批盲點
了解了上述不同銀行的審批盲點後，筆者團隊隨即為客人他們重新部署，挑選了另一家對現契資產審批較為彈性的大型銀行。該現契單位是丈夫在10個月前買入的新盤，最新估價為720萬元。經過團隊與銀行極力爭取，並結合客人名下250萬元現金資產進行聯名審批，最終成功獲銀行順利批足七成按揭，套現出504萬元，同時又買到心頭好。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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