【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，最近看到一單法院令放盤新聞，紅磡一舊樓2房戶因爆咸水渠浸壞電梯，法團收樓後僅以170萬開拍，低市價足足65%！舊樓投資價值究竟仲有冇？風險又幾大？聽講改做簡樸房或學生宿舍利潤高，但又怕踩地雷，點睇？
回覆讀者來信：舊樓投資嘅真實寫照
筆者睇完呢單新聞，忍不住笑出聲，又忍不住搖頭。紅磡呢個2房戶，原本估價可能四五百萬，結果因為爆渠浸壞電梯，法團忍無可忍收樓拍賣，低市價65%！但係一定要睇清楚風險位！舊樓投資嘅真實寫照 —— 識得玩，生金蛋；唔識玩，計時炸蛋！
舊樓投資價值：平係平 但要睇得清
舊樓最大吸引力，就係平！同區新樓貴三四成，議價空間大，入場費低，租金回報率相對較高（約3%至4.5%）。市區核心地段如紅磡、旺角、銅鑼灣，好多50年樓齡以上舊樓，樓下有地鐵、街市、食肆，生活配套一流。過去十多年很多會員學員都喜歡投資舊樓，收租一直穩陣，近年雖然樓價波動，但租金始終有支持。
舊樓唔係人人玩得起
不過…舊樓唔係人人玩得起！紅磡呢單新聞就係活生生例子。咸水渠爆裂，浸壞電梯，法團直接收樓拍賣。業主唔止蝕樓價，仲可能要面對額外維修攤分。大埔宏福苑火災後，市場對舊樓安全隱患更加敏感，銀行對未做大維修嘅舊樓，估值同按揭成數都保守咗。
維修成本是最大隱患
成日聽見話大廈維修、圍標、工程質素差、延誤，係家常便飯。不過又咁講，好多時天價維修，都係焦中响大屋苑居多，市區舊樓又唔係太常見，原因好簡單，因為伙數少，冇乜肉食，所以咁多年來筆者同身邊戰友買賣過咁多舊樓，其實大維修的問題又不算大。
不過單位裡面的維修有時就真係挺嚇人，好似外牆漏水有時真係想搞都搞唔掂，法團管理、消防安全、隔火層缺失等問題，都係隱形成本。買樓前唔做足功課，隨時踩雷。
家居保險：舊樓必備「救命符」
講到舊樓風險，家居保險絕對係重中之重！好多人以為有火險就夠，其實火險只保樓宇結構（四面牆、天花），家居保險先保你嘅裝修、傢俬、電器，同埋最要命嘅第三者責任。想像紅磡呢單爆渠，如果樓上業主買咗家居保險，漏水浸壞樓下單位，保險公司可以代賠幾十萬維修費加法律費。無保險？自己袋住！
2026年家居保險計劃越來越成熟
2026年家居保險計劃越來越成熟，好多涵蓋漏水、風災、裝修意外、租金損失。舊樓保費可能貴少少（樓齡高風險高），但同潛在損失相比，絕對值得。筆者建議：買樓前就一齊買保，寧願多付幾百蚊保費，都唔好搏傻！
簡樸房、學生宿舍：舊樓逆襲新玩法
呢度就係舊樓最有趣嘅地方——轉型增值！2026年香港學生宿舍同簡樸房（劏房式簡約出租）成為投資新寵。非本地生人數大增，政府推「城中學舍先導計劃」，鼓勵酒店、商廈、舊樓改裝。但係因為改裝成本高，效率慢，唔係個個都咁勇。
我們港漂團隊管理逾百個房間
筆者的會員學員，多數係自己買個別舊樓單位翻新，可以簡單翻新做學生宿舍同簡樸房，我們港漂團隊管理逾百個房間，基本每年都可以全部出租，月回報遠勝傳統收租。另外仲有好多資深會員學員玩簡樸房的，個個穩定收租，不過最近開始認證就真係有啲煩，等佢哋花啲時間掌握好技巧再同大家分享。
舊樓係好有水位嘅，不過風險都高。
識得玩，生金蛋！唔識玩，變計時炸彈！
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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