【買樓攻略】近期發展商推盤步伐明顯加快，為求盡快取得利潤，一些新盤主打「超短樓花期」，甚至直接以現樓發售。以今年首季推售的一個尖沙咀新盤為例，推售時項目已平頂，樓花期僅約半年；另一個港島灣仔區新盤更是直接以現樓應市。
樓花期大幅壓縮 調動資金上會的時間倉卒
樓花期大幅壓縮，對買家而言能盡早收樓固然興奮，但對部分買家來說，由於調動資金上會的時間倉卒，他們或隨時要四出「撲水」，確保自己能夠完成交易。面對這個新常態，有些精明業主開始另有部署，透過靈活的短期融資與按揭規劃，將手頭上的資產進行「活化與再配置」，成功透過一輪操作短線獲利。
將其持有的現契物業轉按
日前一位業主眼見樓市轉趨暢旺，打算增購單位作中長線收租投資之用。幾番尋覓後他鎖定了一個新盤項目，只是計劃趕不上樓市變化，目標新盤項目甫開售即受到追捧，而發展商其後加推時順應市況上調售價，更令前期買入的單位估值加速上揚。既然形勢有變，客人便果斷將其持有的現契物業轉按，透過銀行的重新估值，將物業多年來累積的升幅與已償還的本金釋放，套現出一筆充裕的流動資金入市。
趁旺市來個順水推舟 將物業轉手
果然，在物業落成並正式成交的前後臨界點，他剛好找到另一位買家出高價接手。衡量過持有多間物業的長遠供款壓力後，業主未有猶豫不決，決定趁旺市來個順水推舟，將物業轉手。前後不足一年，扣除相關稅項及持貨成本後，業主帳面淨利潤接近100萬元。
銀行的兩至三年罰息期
對於投資者（而非剛需用家）來說，物業買賣操作其中一樣較棘手之處乃銀行的兩至三年罰息期。若買入物業不久，市場就出現極佳的獲利機會，有時投資者只能眼白看著機會溜走，除非扣除了銀行罰息期罰款和交還現金回贈後，有關操作的利潤仍然相當可觀，但顯然目前樓市又未瘋狂至此。面對此痛點，現時市面上部分財務機構所提供的短期融資方案或成另一條出路。
短期融資方案或成另一條出路
此類貸款可提供低至六個月的超短罰息期，投資者僅需等待短短半年的限制期後，便可根據自身財務狀況或市場波動，自由決定繼續持有新購入的物業抑或沽貨套現。而此類計劃又往往附帶「供息不供本」的過渡性安排，持貨初期業主每月僅須支付利息開支，使期內的現金流壓力降至最低，有緩衝可進行不同類型的操作。
短期融資方案 策略性整合
有些個案之所以成功，關鍵不在於投資者有水晶球預知樓市升跌，而是在於部分人懂得將「舊樓轉按、短樓花期新盤、短罰息按揭工具」三者進行策略性整合。惟筆者必須強調，非銀行財務機構的按揭工具雖具靈活性，其息率與審批準則與傳統銀行有別。業主在部署前務必先諮詢專業的按揭顧問，要量力而為，方能在波動的市場中穩中求勝。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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