【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，最近那位葉教授又有幾段訪問，說樓市是虛火，要跌五成、七成，不要買樓，先租樓，又說要砍掉傳統產業，要八折出糧提升競爭力等等，好像很有道理，但越聽越不對勁，過去幾年不就是這樣嗎？完全沒有好日子過！你點睇啊？
回覆讀者來信：典型的窮人思維反面教材
筆者也喜歡看葉教授的訪問，典型的窮人思維反面教材！正！
重申立場，筆者不是說葉教授錯，純粹不同思維模式與生存方法，崇尚貧窮、甘心為奴、選擇躺平，也是一種生存方式，絕對有吸引的地方，只是筆者生來賤命，喜歡學習富人思維而已。最近又有幾段精彩訪問，節錄一些窮人思維與大家分享。
如果去年你選擇跟隨他的窮人思維
先講關於樓市的訪問，去年看他的訪問，斷言樓市要下跌七成，樓市沒救。樓市在2025年首季見底，中原指數報134點多，現在大約見底回升15%，報155點多。一個細價上車盤，最低賣3百萬頭，現在賣3百萬尾，相差60萬左右。
你已經失去100萬
一個中價上車盤，例如日出康城一個兩房單位，最低跌破6百萬，今年賣7百萬，相差逾100萬，同時租金繼續上升！如果你去年被他的言論嚇倒不敢上車，又或者賤賣單位，到今年大約損失100萬，還要捱貴租！最近的訪問，他仍然堅持年青人應該不買樓，應該租樓。
越多炒家入市 樓市越是虛火
- 葉： 越多炒家入市，樓市越是虛火。若發展商有優質買家，不會傾向賣給炒家。
- 評： 每次樓市，甚至其他資產價格反彈，都是炒家及投資者先行，他們的市場觸角永遠比用家快好多，用家永遠是後知後覺。是不虛火要看之後用家會否接盤入市，還是情願繼續捱貴租。甚麼是優質買家？例如你設計了一些產品，用家扭扭擰擰，又話貴又話睇吓先，炒家願意用較高價錢大批買，搶貴了下批貨你可以再賣貴啲，請問你會賣給誰？誰是優質買家？
早前樓市極度恐慌 議價空間大
- 葉： 早前樓市極度恐慌，議價空間大，價錢自然反彈，是死貓彈。大量賣給炒家，反映銷售困難，並非實質需求支撐。
- 評： 同意前半部份，筆者接受TVB訪問時都有講，記者問甚麼原因令樓市反彈，我都是這樣答，見底、超跌就會反彈。然而是否死貓彈，就要看之後用家是否會接力入市。股市何嘗不是？散戶永遠都係最後衝入市高追。用家後知後覺，可能就是因為看了很多類似教授的淡淡評論。
中港同城化影響樓市
- 葉： 中港同城化影響樓市，未來兩地樓價差距會縮窄至20-30%。
- 評： 請問深圳與東莞、惠州、中山是否相差20~30%？請問北京與天津、石家莊、熊安是否相20~30%？請問閣下家鄉新加坡，與馬來西亞是否相差20~30%？
再看看另外一段訪問關於經濟的…
- 葉： 金融…吸引一帶一路企業來港上市，發展商品市場…讚成！醫療…發展中價醫療，解決專科醫療貴的問題…讚成！教育…大力發展為輸出產業，配套產業鏈…讚成！創科…存在較高風險，不宜過度依賴作為主要引擎…超讚成！尤其不做大白象，提供土地優惠讓企業自建設施…超讚成！
- 評： 整體建議都講得幾好，值得支持！另外關於競爭力的，最反對！…香港成本太高，應該盡量降低成本提升競爭力！例如四天工作、八折出糧等。但同時間建議大力發展教育，創造高薪職位，他是教授嘛，當然要高薪，一般刁民就減薪好了。
如果我們的生活指數及人工跟內地睇齊
大家試想想，今天我們可以北上消費做大爺，是因為我們的生活指數高，人工高，覺得內地平，如果我們的生活指數及人工跟內地睇齊，到時我們連北上消費的資格都冇！真係會幸福？香港不要變大灣區！即使減了人工，內地一樣可以捲死你，哈哈！
更明顯的窮人思維…不能食老本
另一點，更明顯的窮人思維…不能食老本，過往優勢產業要全面「砍掉重練」！發展新產業，就要砍掉舊有的優勢產業嗎？旅遊零售飲食齊齊執笠，叫他們一起去做AI機械人？砍掉地產，讓全港業主齊齊負資產？誰去消費？誰去投資？
做好傳統優勢產業 才有本錢去發展新產業
之前已經講過好多次，香港的融資市場主要靠物業，資產價格下跌就幸福？其他產業就能發展？過去幾年樓價跌了很多，幸福了？其他產業起飛了？更多人上車了？完全相反，一潭死水！Why Not Both？做好傳統優勢產業，才有本錢去發展新產業！你喜歡內地內捲模式？鬥平、鬥多、越生產、越窮？還是美國模式？讓資產穩步上漲，買別人平價產品與奴力？
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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