美聯集團表示，首季住宅樓價升幅擴大，租金連環破頂，一二手住宅及工商舖交投齊升。美聯集團行政總裁(住宅)暨美聯工商舖行政總裁馬泰陽指出，樓市交投全面暢旺，新盤時隔3年半重現「溢價」，助燃樓價續升。美聯物業分析師岑頌謙則表示，「十大新社區」交投超越傳統十大屋苑，成i為香港樓市新指標。
首季「美聯樓價指數」升逾4.5% 「美聯租金走勢圖」升約1.06%
2026年首季，本港樓市升勢持續，一手及二手住宅交投同步向好，住宅樓價升幅擴大，工商舖物業交投也按年上升。美聯馬泰陽表示，首季整體樓市交投全面暢旺，住宅方面，一手交投按年升約43.8%，創2013年一手條例後同期紀錄新高；二手成交則料升約41%至5年同期高位；工商舖方面，註冊量按年升約8.5%至4年同期新高。首季「美聯樓價指數」升逾4.5%，「美聯租金走勢圖」升約1.06%，無論價量均表現理想。馬泰陽指出，樓市暢旺，新盤更時隔3年半重現輕微「溢價」，料帶動上半年價量續升，一手交投有望創7年同期新高；二手亦同步創5年同期高位；同時又預期上半年整體工商舖物業註冊量創3年同期新高。
利好因素紛呈齊撐樓市 換樓動力強勁助樓市進一步回勇
馬泰陽指出，近期市場利好因素紛呈，包括人民幣持續升值提升香港資產對內地買家的吸引力、租金連環破頂吸引投資者入市收租、樓價反彈刺激換樓鏈啟動、整體經濟及零售業持續復甦，以及今年首季新股市場融資額續居全球首位，反映資金持續流入本港資產市場等。在以上多項利好因素疊加下，2026年首季本港樓市氣氛明顯改善，購買力流入住宅及工商舖市場，帶動交投均錄得理想增長。
綜合土地註冊處數據，首季整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量達23,292宗，按年大升約46.4%至13年同期新高；至於整體工商舖註冊量亦達1,156宗，按年升8.5%，創4年同期新高。
住宅方面，成交表現更加突出。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，2026年首季一手私宅成交量錄得6,291宗，按年急升43.8%，創自2013年一手住宅物業銷售條例實施以來的同期新高；至於二手住宅成交量，首季料錄得約1.46萬宗，按年亦大漲約41%，創近5年同期高位。整體交投同步向好，反映樓市復甦全面，買家信心逐步恢復，市場入市意欲轉趨積極，成交重拾升勢。
樓價升幅已超去年全年 租金連升四季
今年首季樓價表現亮眼，「美聯樓價指數」於第一季按季上升4.57%，創近3年同期新高，亦屬近8年同期次高。踏入4月份樓價升勢持續，「美聯樓價指數」最新報143.37點，本年迄今進一步累升6.43%，幅度比起去年全年5.14%的升幅更大，續創近2年半新高。與此同時，政府近年大力推動吸納人才政策成效顯著，各方專才、高才及內地生持續湧港，帶動租務市場維持強勢，美聯「租金走勢圖」首季升約1.06%，創8年同期最大升幅，顯示住屋需求殷切，亦為住宅資產價格提供穩定支撐。
首季工商舖註冊量上升 甲廈空置率降至3年低位
工商舖市況方面，今年首季香港工商舖市場交投氣氛轉趨活躍，整體商廈註冊量錄272宗，按年升14.3%，創5年同期新高。值得留意的是，甲級商廈(甲廈)空置率顯著回落。最新錄得10.2%，連跌8個月，創自2023年5月後新低。其中，中環商廈空置率降至8.5%，創3年低位；尖沙咀商廈空置率更低見5.3%，屬近1年低位。反觀東九龍商廈空置率則繼續高企，並按月輕微上升，主要受區內新供應充裕影響。
甲廈空置率回落的主要原因，是買家及用家「趁低吸納」。甲級商廈售價持續受壓，已連跌2個月，最新3月份「美聯商業指標甲廈售價指數(MCAI)」報195.3點，較高位已經大幅回落逾47%，創2011年2月後新低。不過，這一調整反而為投資者及用家提供更具吸引力的「趁低吸納」機會，特別是金融及教育行業蓬勃發展，對核心區寫字樓的需求上升，令甲廈租金明顯回暖，「美聯商業指標甲廈租金指數(MCARI)」最新3月錄124.6點，按月上升，並已創出5個月新高。
至於乙級商廈(乙廈)表現已見改善，售價呈初步見底回升跡象，3月份「美聯商業指標乙廈售價指數(MCBI)」已連升３個月至7個月高位；期內「美聯商業指標乙廈租金指數(MCBRI)」則已連續5個月企穩於130點以上水平，表現漸趨穩定。
新盤銷情理想 時隔3年半重現「溢價」
馬泰陽指出，一手住宅氣氛高漲，銷情理想，樓市庫存拾級而下，最新3月底全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)錄約17,589伙，創3年次低，較去年1月高位約23,121伙急跌近24%。這促使新盤開價與二手折讓價持續收窄，2026年首季新盤更重現約0.5%的輕微「溢價」，是時隔3年半以來首次重現，相信有助支持二手樓價表現。
近年一手貨尾量與新盤溢價情況
預期2026年上半年一手成交可望錄約1.13萬宗
馬泰陽展望，今年上半年香港樓市氣氛維持樂觀，在一手旺勢持續下，預期2026年上半年一手成交可望錄得約1.13萬宗，創7年同期新高；二手住宅成交則估計達2.66萬宗，創5年同期高位。
工商舖市場方面，預計今年上半年整體工商舖物業註冊量錄約2,356宗，按年升約3%，創3年同期新高。其中，商廈交投料持續受惠於金融業及教育業對辦公室的穩健需求，上半年註冊量預測約572宗，按年增長4.3%，創5年同期高位。當中商舖交投升幅最為顯著，受惠於旅遊業復甦，上半年註冊量有望錄約595宗，按年升逾17%，創4年同期新高。
「十大新社區」交投已超傳統十大屋苑 成樓市指標
美聯物業分析師岑頌謙表示，隨著社區發展，加上內地買家及年輕買家購買力抬頭，近年新興的住宅社區交投已較傳統藍籌屋苑活躍。為更有效反映新興購買力及二手交投之變化，美聯物業研究中心將較具指標性的逾70個新晉二手屋苑，按區域劃分為「十大新社區」，分別為黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍，定期發佈區內二手成交及呎價走勢。
被列入「十大新社區」的屋苑必須具備以下條件
- 每個新晉屋苑需最少有300伙
- 屋苑最早入伙日期需在2001年1月或之後
- 每區單位伙數有4,000伙或以上
- 每區涵蓋2個或以上新晉屋苑
「十大新社區」詳情
「十大新社區」對年輕人的吸引力尤其突出
岑頌謙指出，數據顯示，上述「十大新社區」單位總數約92,237伙，若計入後續可增加的項目，總伙量更可達96,664伙，規模迫近十大屋苑總和。「十大新社區」平均樓齡僅約8年，遠低於十大屋苑的約40年。與傳統十大屋苑相比，「十大新社區」對年輕人的吸引力尤其突出，根據政府2021年人口普查資料，「十大新社區」內屋苑住戶平均年齡介乎34.3歲至41.2歲；較傳統十大屋苑住戶的介乎40.4歲至47.9歲年輕，反映前者更受年輕新世代喜愛。
傳統十大屋苑單位總伙數較多，2024年二手註冊量亦較「十大新社區」高，然而自2025年起，情況開始逆轉，自2025年起，「十大新社區」的交投數字已超越傳統十大屋苑。2025年「十大新社區」註冊量達3,091伙，按年升23%，註冊金額達274.6億元，按年升20%，無論額量及升幅，均已全面超越及明顯跑贏傳統十大屋苑。「十大新社區」屋苑2025年流通率達到3.35%，高於後者的2.81%；其內地買家佔比更達24.4%，同樣遠勝傳統十大屋苑的10.7%。
「十大新社區」交投多次高於傳統十大屋苑
事實上，自去年5月起，「十大新社區」的交投已多次高於傳統十大屋苑，綜合美聯分行資料，最新3月份「十大新社區」成交量更錄得403宗，較2月的268宗增加50.4%，成交量大幅拋離同期傳統十大屋苑。
細看各區數據，10個新社區在3月份成交量全數按月上揚，當中多達9個社區呎價錄得升幅，可見新晉大型社區不但具備成交動力，亦具價格承接能力，顯示樓價及交投的回升既廣泛又全面。
上述對比充分顯示，「十大新社區」更受年輕用家及內地買家青睞，市場認受性、流通率及對樓市的重要性正日益提升。岑頌謙預計，隨著新興購買力抬頭，「十大新社區」成交跑贏的趨勢將會成為常態，因此「十大新社區」二手成交走勢將是香港樓市交投重要的新指標。由今年4月開始，將每個月定期發佈「十大新社區」的相關交投數據，結合傳統十大屋苑的走勢，將可更全面反映二手樓市的情況。
「十大新社區」與傳統十大屋苑的比較
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