【賣樓換樓個案分享】樓市交投活動轉趨活躍，特別是有樓在手的業主都希望透過套現，尋求將利益最大化。然而，物業套現能力始終受估價影響，最近就有客人在知悉相鄰單位低價成交，擔心會影響自己持有物業的價值，到底可以怎樣力保估價？
中產業主欲套現再置業
曾先生（化名）在藍籌屋苑自住多年，眼見樓市氣氛回暖，於是計劃把自住物業轉按套現，再加上這些年儲下的一筆積蓄，想買多一個細單位收租，為退休做準備。本來計劃進行順利：已物色心儀單位，首期預算也計清楚，正準備「扑搥」之際，卻獲得一個壞消息。
鄰座單位平賣嚇破膽
原來曾先生鄰座一個單位的成交紀錄，比市價低近兩成。為此，曾先生頗感憂慮：「隔壁賣得那麼便宜，銀行會不會覺得我的房子也不值錢？如果估價下跌，我套現的資金就會少一截，這樣就未必足夠支付買第二層樓的首期？」
打亂買樓收租計劃
曾先生的憂慮，相信不少業主都經歷過。明明自己的單位保養得宜、景觀開揚，忽然被鄰居一個低價成交殃及池魚，打亂全盤計劃，於是他急急向筆者問個明白。目前大市整體向上，以低市價近兩成的價錢成交似乎並不合理，於是在細查之下，發現當中真有貓膩——原來交易屬於近親轉讓。
壓低成交價可減少稅款
近親轉讓是指將物業業權轉移至伴侶或子女，屬於家庭內部資產調配，由於需要轉換業權亦需要支付印花稅，故往往會壓低成交價，減少稅務支出。只要曾先生將鄰近物業屬於近親轉讓這一事實告知銀行，銀行就將其成交價剔除，並考慮其他更具代表性的數據。這樣就不會影響曾先生持有單位的估值。
律師資料顯端倪
那應怎樣才能分別物業成交是否近親轉讓？其實律師的資料會露出端倪。如果買賣雙方有血緣、婚姻或領養關係，雙方可由同一位律師代表，否則，就需要由兩位不同的律師代表。所以如發現買賣雙方委託同一位律師去處理交易，加上新、舊業主的姓氏又相同，有很大機會是屬於近親轉讓。
部分交易缺買賣合約
此外，有比較特殊的情況，是原業主已沒有按揭，純粹將業權轉讓予子女或伴侶，而新買家又不打算將物業重按，則不會有買賣合約，在查冊中的「物業涉名的轇轕」會顯示買賣合約「Agreement For Sale and Purchase」資料，只會在「業主資料」一欄中顯示新業主名以及轉讓契編號。但如物業本身牽涉有按揭未清還，即使是近親轉讓，仍然會訂立買賣合約，以符合銀行按揭審批之要求。
銀行估價亦考慮物業質素
事實上，銀行為物業估價時，市場成交情況只是其中一個參考要素，估價行亦會考慮物業本身質素，如曾先生的單位保養得宜，又有豪裝，轉按時不妨拍照交予估價行，以爭取略高估價。
搞清銀行估價邏輯
說到底，物業成交背後的故事各有不同。作為業主，與其被一個鄰居的低價交易嚇破膽，不如多做功課，搞清楚銀行估價邏輯，才能夠在按揭套現的路上遊刃有餘。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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