【理財個案】讀者：你好，我買了樓 將軍澳中層單位 （無裝修 黑廁 樓景）437呎 640萬 後，仍會想：
- 中銀估值只有646萬，而hsbc更只有634萬，好像買入價不算抵
- 廣告 如house 28 單位中心有其他單位價錢更便宜，或者有裝修，或者更大，更化算。尤其agent確應是正常單位，不是假
- 對policy敏感，擔心加/減息，或政府出招，樓市受影響等因而擔心買入這單位不是好價錢，甚或將來升值空間有限
理財個案｜我對買樓的理解：
- 半投資半自住，希望日後可以換更大更好地段，但一直自住亦不算太差，因為地點好，近地鐵站
- 我總資產250萬，月入61500，女友110萬，月入35000。樓價640萬，借9成，再加上17.5萬稅及64000佣金，我與女友6:4分擔所有開支，以聯名業主及分權方式買入
- 未買樓前本身有200萬股票（6-7成科技股如Tesla, NVDA, Google 等，剩下比較穩定，如Brk b, Voo, Costco 等）50萬bonds及cash
- 怕10年後賣出會蝕，尤其看到最近很多蝕讓新聞，怕難以換樓
- 現時會月供2000 usd voo 及 2000 usd qqq，之後打算減至1000 usd voo 及 1000 usd qqq，留更多現金，等大跌時買入。
買樓後我的風險會不會太高？
你認為買樓後我的風險會不會太高？買入價會唔會難以在賣出時有賺？要如何面對這人生財富大改變？謝謝你另外，由於我每個月都會定期審視我的資產，例如股票市值是多少及各種的流動資產是多少，請問在買樓後我要如何處理這方面的資產計算？
我只知道印花稅佣金及裝修費算是單方面的支出，但是本金以及按揭利息我又不知道如何計算在我的資產當中，所以想請教一下你的意見
龔成老師分析︰香港樓市近一年開始穩定
先講我對香港物業看法：香港樓市由高位下跌不少，近一年開始穩定，相信之後會平穩及有少少增長。首先，中國房地產由破爆至現時穩定，雖然未能以好去形容，但起碼不會再差。
香港樓市的信心度轉到現時正常狀態
由於幾年前樓市信心不足，令就算本身有買樓需求的人，也會推遲計劃，到中國政府在2024年尾推穩定樓市措施，以及2025年香港樓市穩定，令之前信心不足的人，信心度提高。香港樓市的信心度，由悲觀，轉到現時正常狀態。
有利樓市的因素
另外，美國處減息週期，地產發展商，由於減息令借貸成本減少，資金壓力減，不用太急賣樓，有利樓市。加上減息令供樓人士的負擔減少，都是有利樓市因素。現時香港經濟大致穩定，香港經濟處於轉型狀態，轉型要時間。加上中美關係好轉，貿易進入正常狀態，對香港經濟也有一些利好作用。
經濟穩定 市民買樓意慾提升
經濟穩定，市民買樓意慾提升，但始終經濟未完全向好，部分行業仍面對較弱的環境，因此樓市未有條件大升。另外，香港政府人才計劃、教育政策，能吸引一些人來香港，令租金得到支持。租金回報率由數年前的2.5%，上升到現時約3.5%，投資吸引力增加，樓價由數年前的貴，返回現時的合理水平。
樓市存有一定的用家需求
供需方面，現時移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往無樓住、等買樓、與家人同住想自己搬出去往，都正在釋放過往的潛在需求。供應方面，政府加大力度找地起樓，以及北部都會區產生一定的土地，令長遠有足夠供應。
樓價只會平穩 或少少向上
簡單來說，現時香港樓市供求已到達平衡狀態，樓價只會平穩，或少少向上，長遠較難大升（過往20年由於供求失衡令樓價倍升）。香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，樓價以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。
香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
你自己「物業」情況︰
我相信你係近期買，其實我自己預未來香港樓市，會平穏發展，唔大升唔大跌格局。現時樓價，也由以往貴，跌到合理水平。而且，你物業位置、配置、樓齡(20年左右)，總體計唔係太差，我相信長線走勢可以同大市同步。
再換樓相信問題唔太大
所以，你用佢未來再換樓部份(假設10-15年內會進行)，相信問題唔太大。會明顯大跌機會，唔算好大。就算真係大跌，預計會同大市跌幅接近。即係你原有物業跌左，但新目標同樣會平左，2件事會平衡翻。至於最終是否有賺，真係好難講。
建議分開考慮自住樓和投資
但自住樓和投資，我建議分開考慮。最理想，當然係自住得之餘，換樓時又賺錢，但其實好難，建議你集中主要功能(自住)，去作為考慮重點。而紀錄方面，當我地計算資產負債表的項目時，資產會考慮現時價值。物業現時市值是你”資產”、按揭餘額是”負債”、按揭利息是”支出”。
你自己「投資」情況︰
月供VOO和QQQ係可以，但長線唔好集中晒美股。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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