【樓市走勢】踏入2026年，本港新盤供應戰正式開打，作為今年潛在供應龍頭的新界區已率先贏得漂亮一仗，西沙新盤3輪均見即日沽清。經歷前幾年低迷，發展商積存貨尾，新一年將採取精準策略，循序漸進推盤。
預測2026年全年潛在新盤達95個
預測全年潛在新盤達95個，涉及約29,836伙私宅，較2025年36,181伙減少17.5%，跌穿3萬伙關口，創14年新低。至於實際推出量視市況而定，估計約1.75萬伙，較2025年的15,889伙多出一成，主要受惠市況回暖，吸納量料續增加。
發展商不會一窩蜂出擊
不過，發展商亦不會一窩蜂出擊，而是拆細項目、選擇性應市，瞄準買家需求。這場供應戰將如何影響樓價與置業機會？以下分區剖析。
新界區2026年潛在供應單位料多達17,675伙
新界區2026年潛在供應單位料多達17,675伙，佔全港近六成，涉及項目31個，多為大型盤。焦點集中北區、西貢、元朗及離島，合計14,806伙，佔全港近五成。北區供應最多達7,068伙，主要靠粉嶺馬適路兩個巨無霸項目：一個2,300伙，另一個1,898伙(掃瞄附圖QRCode可看全港新盤詳情)。這兩個「雙子星」將帶動北區基建升級，吸引家庭客與投資者，但發展商或分期銷售，避免市場壓力過大。
西貢區4個項目提供2,627伙 排全港第三
西貢區4個項目提供2,627伙，排全港第三，以日出康城13A及13B期合共2,550伙為主角，鞏固港鐵上蓋優勢。元朗7個項目2,572伙，重點為中型盤如龍田村1期700伙、東成里1A期665伙，適合首置及換樓客。離島6個項目2,539伙，主要由東涌喜東街1,982伙撐起，另有愉景灣意濤1期320伙，供應多元化。
九龍區料有潛在單位8,832伙
另外，九龍區料有潛在單位8,832伙，佔全港29.6%，項目量達32個。當中以九龍城區的項目最多（21個）、伙數第二（6,703伙），啟德新區仍是主戰場，7個項目提供3,602伙，包括啟德海灣第2期1,121伙及DOUBLE COAST第2期704伙。土瓜灣區則料有2,495伙，主要來自市建局4個重建項目1,983伙，加上私人重建，將帶來優質舊區新貌單位。
港島有32個項目 僅涉及3,329伙潛在供應
至於港島也有32個項目，但僅涉及3,329伙潛在供應，反映土地珍貴，多為小型項目或豪宅。當中以南區供應最多1,490伙，焦點為黃竹坑站港島南岸系列，全年潛在985伙，佔港島近三成，港鐵便利吸引上班族。中西區13個項目近千伙，從山頂獨立屋、半山豪宅到中西環小型重建，選擇廣闊。
2026年有6個一千伙以上的大盤
觀察大型項目方面，2026年有6個一千伙以上的大盤，包括：
- 粉嶺馬適路2,300伙（新世界夥招商蛇口）
- 東涌喜東街1,982伙（華懋夥港鐵）
- 馬適路1,898伙（萊蒙）
- 日出康城13A期有1,284
- 日出康城13B期有1,266伙
- 啟德海灣第2期1,121伙
新地獨資項目4,277伙最多
從發展商角度分析，新地獨資項目4,277伙最多，嘉華合資盤4,721伙、恒地4,116伙、新世界3,864伙緊隨。港鐵三站上蓋共5,517伙成最大供應源，包括東涌、日出康城及黃竹坑。市建局則有6個項目共提供2,305伙，集中土瓜灣舊區更新。
實際應市料只有1.75萬伙
2026年潛在供應接近3萬伙，但實際應市料只有1.75萬伙。發展商精準出擊，北區彈藥最充足，九龍選擇多元，港島高端廣闊，有利買家議價，但也考驗定價策略。若經濟回暖，新盤或成樓市轉捩點，置業者宜密切留意，伺機入市，吼準時機購入心頭好。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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