【內地樓市】隨着城市發展不斷深入，許多早期建造的建築逐漸難以適應當下的城市節奏。從老舊商場到廢棄廠房，這些歷經歲月的建築既承載着城市記憶，也面臨着被時代淘汰的困境。

中國存量地產增值改造

在土地資源日益緊張的背景下，如何盤活這些老舊物業，成為激活存量資產、釋放城市活力的關鍵舉措。對存量地產進行改造，不僅是對建築形態的重塑，更是對商業模式與消費體驗的全面升級。

資產價格下跌和金融風險積累

商業和工業存量地產問題的核心，在於過去盲目擴張帶來的巨大供應冗餘，而當前經濟結構調整和需求變化無法迅速消化這些存量。這導致了資產價格下跌和金融風險積累，促使市場進入從「增量競爭」轉向「存量博弈」的深度洗牌期。

工業地產正在面臨結構性挑戰

舉一例子，工業地產〈包括工業園區、倉庫和物流中心〉正在面臨結構性挑戰。截至2024年底，中國產業園區總數超過8萬家，總供應量預計突破62億平方米。儘管總需求保持穩定，但在大灣區的廣佛肇地區等特定區域，未來幾年新增供應量巨大，可能導致區域性供需失衡和庫存積壓。

需求結構持續轉變

與此同時，需求結構持續轉變，當前需求主要集中在新能源汽車、光伏和工業機器人等少數增長迅速的製造業領域，這意味着老舊園區或不符合新興產業需求的物業面臨淘汰或轉型壓力。此外，政府推動的產業升級和新型城鎮化戰略，要求工業地產向更高標準的現代化、智慧化方向發展，不符合這一趨勢的存量工業類型地產正在面臨價值重估風險。

目前，存量地產的改造方式呈多元化發展，其中轉型為公共空間、强化社區功能以及轉換商業用途，是最常見的三種活化路徑。

公共空間轉型：工業遺產的文化重生

存量地產轉型為公共空間是較為常見的活化方式，上海西岸的龍美術館改造堪稱工業遺產轉型的典範。其前身為北票碼頭，是上海工業文明的重要見證。其建築師 ─ 柳亦春先生在設計中保留了煤漏斗、卸載橋等工業元素，並巧妙地融入現代美術館的空間布局。美術館的主題與改造前的工業文明形成呼應，而原有碼頭高大的建築結構，也為美術館所需的層高等硬件提供了天然支撐，兩者相得益彰。項目建成後，龍美術館迅速成為網紅打卡地以及上海西岸的重要地標之一，吸引了大量遊客和藝術愛好者前來參觀。

社區功能升級：工業遺存的社區化再造

除改造為美術館等公共空間外，將存量地產轉型為社區中心也是近年來的重要發展方向。過去的老廠區已無法滿足新時代的社區需求，因此將廢棄工廠改造為社區活動中心、植入現代化功能，不僅減少了政府在社區中心建設上的土地投入，也為荒廢廠區注入了新的生活活力。例如，南京尤家凹居住社區中心的前身為南京壓縮機廠，項目在保留工業遺產的基礎上，植入新的建築結構，串聯起原本相對獨立的舊廠房園區，形成完整的社區服務與活動流線。同時，項目設計了「雲影長廊」及「雲影空間」等特色場所，使老廠區記憶與社區活力交融，成為工業遺產保護與更新的獨特案例。

商業空間轉型：工業遺存的消費場景再造

相比公共空間和社區活動空間，存量地產轉型為商業空間〈尤其是辦公用途〉更為常見。紅專廠、TIT創意園等均為典型活化案例。近年來，隨着土地資源日益緊張，將舊廠房改造為購物中心的模式也愈發普及。

無錫的「運河匯1958」項目展現了工業遺存商業化的多種可能。其前身是無錫鋼鐵廠，坐落於文化底蘊深厚的清名橋歷史街區，具有極高的商業價值。

項目延續了原有廠房的結構體系

在改造過程中，項目延續了原有廠房的結構體系，保留了構架柱、橫向水平構件及舊屋架，並融入工業風設計，為消費者帶來強烈的視覺沖擊。建成後的「運河匯1958」成功打造出包含特色餐飲、文創零售、沉浸式體驗等業態的復合空間，成為一座「高顏值」城市會客廳。這一轉型不僅提升了項目整體租金水平，更使老舊工業遺存煥發新生，成為當地文化與旅遊的新地標。

「運河匯1958」的商業創新

中國城市遺留的老廠房和舊大樓是城市文化的重要載體，在歷史文化、經濟發展、社會進步、生態環境和建築美學等方面均具有獨特價值。從龍美術館的文化賦能，到「運河匯1958」的商業創新，再到尤家凹社區的社會價值創造，存量地產的升級改造已不再局限於藝術或創意產業，而是通過空間重構、文化賦能和業態創新，實現建築價值、文化價值和經濟價值的統一，極大豐富了改造項目的城市功能。這種「以存量促增量」的發展模式，將為城市高質量發展提供持續動力。

作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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