【香港樓市】近半年，坊間時有討論香港的商業物業信貸危機，事關香港商業物業〈包括寫字樓和零售物業〉的市道確實仍處於低迷狀態。據報導，金融監管機構近期加大了對商業物業貸款銀行在不良貸款決策的審查力度，並且頻繁接觸銀行，以評估其向中小型發展商擴展信用額度的意願。

金融監管機構近期加大不良貸款決策審查

根據彭博〈Bloomberg〉最近的報導，自今年5月以來，部分銀行至少收到香港金融管理局官員三次來電，詢問其未參與某房地產再融資交易的原因等問題。據了解，監管機構以往每年最多僅會對這些貸款機構致電一至兩次，檢查特定交易的事實細節。

滙豐提議將恒生私有化

而上個月，滙豐提議將恒生私有化，並另行警告稱，香港商業物業繼續面臨巨大的下行壓力，正積極推動其香港子公司 ─ 恒生銀行出售不良房地產債務投資組合。

根據標普數據，商業物業貸款約佔香港銀行體系總貸款額的8%；而政府最新數據顯示，本地寫字樓價格較2018年的高峰已下跌約50%。與此同時，銀行對支持數百億不良房地產貸款的物業估值日益擔憂，他們普遍認為商業物業有過高估值的傾向。

物業估值經典案例

其中一個經典案例，是私募基金太盟投資集團〈PAG〉夥豐樹產業〈Maple Tree〉在2023年1月從清盤人手中共同收購香港高銀金融國際中心，總代價56億港元。該成交價與早年貸款融資時所依據的專業物業估值報告相差太遠，甚或導致債主蒙受嚴重損失。

資產價值 通常由測量師行出具的物業評估報告來認定

根據香港金管局的規定，銀行向商業地產買家提供的貸款不得超過資產價值的40%，以盡量減少違約造成的損失。夾層投資者和其他影子銀行則不受此約束。其中的資產價值，通常由測量師行出具的物業評估報告來認定。

近年估值往往遠超合理的專業範圍

但近年的實況是，估值往往遠超合理的專業範圍，加上市場環境惡化，已令不少有大量抵押貸款業務的外資銀行的内部風控部門產生擔憂。他們向筆者透露，若物業估值較實際價值高估10%至20%，其後市場再下跌10%至20%的話，一來一回之間就會令一些以高LTV〈Loan-to-Value Ratio 貸款價值比〉貸出的項目，即使收到資產，也無法覆蓋貸款給業主的成本。

無法覆蓋貸款給業主的成本

高銀金融於2018年以170億港元從其董事長手中收購該物業。當年上市公司通函中的物業估值報告顯示，高銀國際金融中心於2018年3月31日的估值為170億港元，與4至5年後的成交價56億港元作價相比，高出約3倍。

170億港元的估值已遠高於常識

參考2018年載於上市公司通函的估值，當時業界其實已頗有議論，覺得170億港元的估值已遠高於常識。報告披露了估值日的空置率和租金收入。當時報稱428,787平方呎的空置面積，佔總寫字樓面積逾半。儘管估價師表示他們注意到空置部分正在逐漸填補，但面對估值當日如此高的空置率，理應把最終估值進行大幅折扣處理。

貸款方對此持懷疑態度

另外，據彭博的報導，灣仔萬通保險大廈業主於2023年底成功再融資，所依據的是一家國際物業評估顧問公司給出的62.4億港元估值，該估值竟然與2018年樓市高峰時期的水平相近。貸款方對此持懷疑態度，選取的可比物業不僅位置更優，更享有海景資源。後來銀行下調了貸款價值比率，將貸款規模從31億港元削減至25億港元，可見銀行對該估值報告的可信度亦持保留態度。

紅磡一座甲級商廈估值報告同樣存在問題

筆者也了解到，紅磡的一座曾淪為銀主盤、後來大幅度折讓的甲級商廈，其估值報告同樣存在問題。一家國際物業評估顧問對其進行估值時，僅以該物業的頂層租金作為估值基礎，而有趣的是，該租金案例實際上也只是一個關聯交易，因此其租金水平逼近中環寫字樓水平。這種操作明顯是所謂的「櫻桃謬誤」〈Cherry Picking〉，本質是拉高估值結論的手段。

對地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊

誇大的資產價值，會對地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊，尤其在市場出現轉向變差的情況之下。故此，要防止估值被操縱，第一道防綫就是估值行業本身的自我監管與職業操守。但截至目前，相關專業學會與監管機構尚未對估值行業形成有效的監督約束。但結合上述幾個案例及目前香港商業地產的市況，「完美風暴」幾乎成形。本地商業物業信貸危機可謂只欠「壓垮駱駝的最後一根稻草」。

作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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