【樓市走勢】上周三，特首李家超提早發表了新一份《施政報告》，緊接一天美國聯儲局宣布減息0.25厘，本港銀行跟減0.125厘，這兩大事件為本港樓市注入了溫和的復甦動力。雖然是次《施政報告》對樓市的直接著墨不多，但通過優化投資移民計劃、加快北部都會區發展及放寬非本地自資學生比例等措施，加上低息環境的配合，預計樓市將穩步回曖，成交量有望進一步增加，樓價也將溫和漲2%至5%。
今次本港主要銀行亦隨即減息0.125厘
相隔9個月後，美國聯儲局的減息預示著新一輪減息期的起動，預計年內可能還會有兩次合共半厘的下調空間。今次本港主要銀行亦隨即減息0.125厘，將減輕每月供款的負擔，進一步刺激中產自住客及首次置業者的置業意願。預測一手新盤的按月成交量可維持在2,000宗以上，二手市場也將持續向好。
當局認為樓市已見底 無需過度干預
雖然《施政報告》中沒有市場期待的減印花稅或「購房通」等直接激活住宅市場的措施，但可以推測，當局認為樓市已見底，無需過度干預。相反，今年的政策重點放在創新科技和民生，這些措施也將在一定程度上支撐樓市。
整份《施政報告》中，與私人住宅市場較相關的政策包括：優化新資本投資者入境計劃，將住宅投資門檻降至3,000萬元；此外，工商舖計入投資的金額增至1,500萬元，這將吸引高淨值人士入市，有望提振高端住宅及商業物業的交投。
放寬非本地自資學額比例
至於放寬非本地自資學額比例，由40%增至50%，將推升大學區的租務需求，租金有望進一步上升，特別是鄰近大學區的物業將更受青睞。另外，加快北部都會區的發展，推進大學城和創新科技園的建設，將強化與大灣區的融合，長遠來看可增加土地供應及就業機會，進一步帶動新界北的住宅及商業需求。
避免了市場突然出現過熱的狀況
筆者認為上述措施主要強調可持續發展，亦避免了市場突然出現過熱的狀況，故料樓市將循「有序上升」的方向發展，中高端及租務市場的表現可能較為突出。
對於各類物業的影響方面，高端住宅將受惠於投資移民政策的優化，特別是3,000萬元以上的豪宅，成交量預計增約10%。中小型住宅在供款負擔減輕的情況下，需求上升，整體市況的好轉也可能啟動換樓市場，強化置業階梯。
非本地生的增加將推高大學區的租務需求
租務市場方面，非本地生的增加將推高大學區的租務需求，全年整體租金料將上漲超過5%。在樓價尚未加速上升之下，高租金回報率將吸引更多投資者進場。
工商舖市場有望逐漸受惠低息環境而刺激企業擴張，至於投資移民政策的優化也將增強投資工商舖物業的意欲，進一步改善該板塊的持續弱勢。
減息與《施政報告》形成雙重利好
綜合分析，美國及本港的減息與《施政報告》形成雙重利好，為香港樓市提供穩健支持。低息環境降低了置業門檻，政策則通過投資移民、租務需求及北部發展等措施間接提振市場。筆者認為，本港樓市已逐漸企穩，是適當的切入時機。特別是剛性需求的自住用家，應把握當前低息機遇，根據自身的預算和風險承受能力靈活部署。短期內，樓市將緩步復甦；而長遠在北部都會區及大灣區的融合下，香港樓市將迎來新一波升浪。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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