一如預期，美國聯儲局一連兩日議息後，終於宣布將聯邦基金利率目標區間調低0.25厘，到介乎4厘至4.25厘，是美國總統特朗普上任以來首次減息。消息一出，香港本地大型銀行繼去年12月以來再次下調最優惠利率（P），由5.25厘下調至5.125厘，調整幅度為0.125厘。減息一向被視為利好樓市，但另一邊廂政府剛在《施政報告》宣布多項增加房屋供應的措施，樓市按市最新發展又應如何解讀？
絕大部分正在供封頂位的業主都能受惠
一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）自八月起快速回升，目前浮息按揭的息率普遍已達4.6厘（一個月HIBOR 3.3厘加1.3厘），高於封頂息率（亦即是P減1.75厘）。換言之今次減息，絕大部分正在供封頂位的業主都能受惠。不過，始終今次香港下調的幅度有限，其對市場的刺激作用仍然未明。舉例說，一個500萬元的按揭貸款、30年期計算，減息前月供約22,453元，減息後約22,105元，每月僅減少348元，全年節省約4,176元。相比近兩年樓價累計跌幅15-20%，即一個600萬元單位價值已蒸發約90至120萬元，這種減息帶來的減輕顯得杯水車薪。
《施政報告》未有著墨私樓市場
從近月的成交數據來看，雖然五月和六月份的入市人數有所增加，但樓價並未明顯上升。坊間本期待《施政報告》會有更多針對樓市的措施，但政府最後所推出的基本上以公營房屋和資助房屋的供應為主軸，未有著墨私人市場。政府提出公營房屋供應量在未來五年提升至189,000個單位，較原先目標增加八成；資助房屋轉售限制由15年縮短至10年，「白居二」配額增加至7,000個等。雖然這些措施有助完善政府心目中的置業階梯，但未來三至四年間尚有大量一手住宅單位供應，從供求的角度看，恐怕短期樓價會繼續受壓。
公營及資助房屋供應已經多到吃不消
其實樓價自2021年以來回調，至今一手新樓的售價已相對容易負擔，如果政府大量增加公營及資助房屋供應，會吸走原來可由私人市場吸納的首置客及年輕家庭。而且，如果公營及資助房屋的供應多，價格又比私人住宅低三至四成，亦會間接壓抑了私樓的定價。對於一些潛在買家來說，目前眼見的供應已經多到吃不消，減息的幅度又不大，可能他們會選擇繼續觀望，靜待合適的入市時機。
HIBOR的走勢還要拭目以待
市場期望聯儲局年底會再減0.5厘，有意見認為屆時香港各大銀行大機會再次跟減，但大家普遍認同幅度會繼續維持在0.125厘的水平。但對於另一個影響業主供款息率的HIBOR的走勢，坊間的看法則較分殊。今年內H按息率有否機會再次低於封頂息率，還要拭目以待。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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