今年以來，物業板塊重心隨大市上移，但未現趨勢性機會。在此背景下，能夠穩住基本盤、展現內生增長能力的物管企業可多加關注。鑫苑服務(1895.HK)中期業績穩健，上半年總收入同比增長11%，至約4.5億元(人民幣，下同)；本公司擁有人應佔溢利同比增長16.7%，至約0.59億元。在行業整體毛利承壓的大環境下，其毛利率較2024年同期提升1.9個百分點至34.5%，亦屬難得。
合約面積及在管面積雙雙穩步增長
從核心業務上看，截至2025年6月30日，鑫苑服務的合約面積達67.4百萬平方米，在管面積達40.2百萬平方米，雙雙穩步增長。結構上，其在管面積中非住宅占比提升至29.5%，覆蓋商業辦公、產業園、學校、醫院等多元領域，這一佈局不僅優化了整體盈利結構，還極大地增強了企業的抗週期能力，使其在市場波動中能夠更加從容應對。更重要的是，在管面積中，第三方佔比提升至59%；合約面積中，第三方占比高達68%，進一步轉向市場化，內生增長動能強勁，業績成色較高。
增值服務快速增長
增值服務方面，2025年上半年，鑫苑服務的美居、租售、純水等業務迎來爆發，收入分別同比增長23%、129%和17%。公司“空間運營+場景服務+數字科技”的服務生態雛形已現，增值服務的快速增長，不僅拓寬了公司的盈利渠道，也讓整體收入結構更為均衡，有助於物業跳出“人力密集”的成長天花板，實現未來業績的“非線性增長”。
而在前沿科技迅猛發展的當下，科技賦能不是點綴，而成為打造護城河的關鍵要素。鑫苑服務構建了大物管全棧式科技綜合服務產品體系，打通了供給側與需求側，升級了傳統服務模式，形成了“科技投入→品質升級→效率提升→成本優化→利潤增長→再投入科技”的數字化【飛輪效應】。尤其是，2025年上半年更在行業內首發“客服智能體&管家智能體”，開啟了物業+AI時代的新征程。
估值仍在板塊低位遊走
板塊方面，經過近幾年的深度出清，減值壓力下降，外部環境逐步回暖。但是物管市場呈現劇烈分化態勢，兼具穩健盈利與前瞻佈局的企業正迎來拐點機會。其中，鑫苑服務一手穩業績，一手押科技，韌性與成長並舉，前景可期。但公司估值仍在板塊低位遊走，TTM市盈率（約3.5倍）和市淨率（約0.5倍）仍未完全反映其長期增長潛力。另外，考慮到公司董事會已提出2025年中期派發每股2.77港仙的股息，顯示管理層信心，可謂攻守兼備。
鑫苑服務重塑業績增長路徑
總體而言，鑫苑服務已完成角色轉換，憑硬核服務力與科技先手，重塑業績增長路徑。公司財務穩健奠定底盤，結構優化強化韌性，並率先AI數智化落地，打開成長空間。當前定價仍受舊週期陰影影響，但基本面已踏上新軌。結合公司高質量增長與科技紅利，該股中長線有望迎來價值重估。
作者簡介：李慧芬任職宏旺證券並擔任董事，持有證券交易、就證券提供意見及資產管理負責人牌照。經常獲邀為多個財經節目擔任嘉賓主持，並為多份財經報章雜誌撰寫專欄，提供最新財經資訊和專業分析。憑借多年經營金融服務行業的經驗，她成為大灣區家族辦公室協會主席及僱員再培訓局金融服務業技術顧問，提供專業的意見和策略分析，為培訓局和業界作出貢獻。
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