【理財個案】讀者：老師你好，我現在32歲和老公加埋人工每月有12萬，在香港之前因個人原因賣了物業（連稅和裝修蝕了六十萬），但現在剛剛在香港買了一間細單位4百萬的作投資，正租用一個單位自住。

有興趣想再買香港物業自住

有興趣想再買香港物業自住，但不知道時機是否合適？現在資產有兩間日本物業收租（加埋市值1,400,000港幣，每月收租$9000）。另有400,000喺收息基金，有100,000在加密貨幣市場，另外餘下現金大約1,000,000

如果不買樓 買股票或買加密貨幣？

本人投資經驗不多，希望龔老師可以指點一下，財富有無改善的地方，持有的收息基金，加密貨幣，有那些注意地方。如果不買樓，買股票或買加密貨幣？還是怎樣？

個案重點：

  • 32歲
  • 夫婦2人月入$12萬
  • 香港有物業收租，同時租樓住
  • 有兩間日本物業收租
  • 其他資產有約$150萬

重點目標：

  • 是否再買香港物業
  • 優化現有資產組合

龔成老師分析：香港樓市自高位已有較明顯回調

物業部份：香港的樓市自高位已有較明顯的回調，我預期將來香港的樓市不會大升，同時都不會大跌，會平穩增值。如果買入物業自住的話，現時是可以考慮的時機；但如果買入物業投資的話，現時只屬於一般。

買入物業自住需要符合兩個條件

但要留意，買入物業自住，則需要符合兩個條件：「供得起」+「物業滿足未來10-20年的住屋需求」。如果你將來打算在香港做長遠的發展，住屋的確是需要解決的一個問題，如果遇到心儀的物業都可以考慮。

其次，都要留意買樓最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

長遠建議要增加其他種類的投資

審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，咁會較好。由於你已經有唔少物業，再買入新物業，唔係話唔得，但你組合就會變到極之集中係物業類別，因而集成風險。

長遠我建議要增加其他種類的投資，例如：美股港股等，令整體的財富組合更爲平衡。

收息基金：建議先做好增值 唔係收息

首先，你還年青，我建議先做好增值，而唔係收息。而且派息基金，有好有壞，坊間有好多類，好難簡單答你好定唔好。有些是投資各種收息資產，如債券等，令基金能持續派息，有些是利用資產配置及投資策略等，產生每月派息的效果，但也有機會投資不成功，要利用派出本金去創造假派息的效果。

要小心了解該基金的結構 風險程度

  • 第一，你要小心了解該基金的結構，風險程度，絕對不要單睇「每月派息」就認為是低風險，了解過往是否有出現「賺息蝕價」的情況。
  • 第二，近年有不少派息基金，其實是債券基金，要留意，當中有好有壞，你要明白絕對不是保本的產品，有機會出現了「賺息蝕價」的情況。
  • 第三，有些債券基金，會投資「高收益債券」，即是「垃圾債券」，你一定要睇睇佢所佔的比率。
  • 第四，債券基金往往不是單純地持有債券，而是可以作買賣，以及利用衍生工具作對沖等策略，即是可能有價格上的波動。
  • 第五，不少銀行都會提供借貸，以槓杆去放大回報，以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大，但進入加息週期，不止借貸成本增加，同時債券價格往往在加息期下跌，雙從打擊下，投資價值成疑。當然，若然加息步伐不快，息差利潤就可觀。

我不是說債券基金有問題，只是說明當中的風險，因為市面上的債券基金好多，你要仔細分析。

加密貨幣無真正的計算方法

加密貨幣，有沒有真正的價值，如何定義真正的價值，合理價是多少，根本無真正的計算方法。這些人為創造的貨幣，因為關注度由很少變得大，價格會大升，但這背後是否有真正的支持，根本無從計算。只能說，投資這些貨幣，投機味好重，可能大賺，亦可能蝕到一文不值，因為，當中價值，根本好難量度。

但這不代表佢無價值，佢可能好勁。

取決於「有多少人用」

部分加密貨幣的長遠價值，取決於「有多少人用」，即是說，背後可能有「交易價值」，如果長遠好多人用，的確可能有高價值。如果分析到佢長遠的交易大，大家都持續關注，就有價值，就值得投資。

另外，投資者可以從這些貨幣和其智能合約平台，長遠是否有功能上的價值去分析（部分可能有的，但就要仔細分析），這就會產生「功能價值」。

加密貨幣風險高 不建議大額投資

我並沒有支持或反對投資加密貨幣，只能說，加密貨幣風險高，可能大賺，可能大蝕，因此不建議大額投資。如果有興趣，可以用以下的心態投資，首先，預期可能會大跌，心態上只用「閒錢」投資，就算不幸大跌都無影響，但要求回報一定是倍計，博加密貨幣有多倍計的升幅，絕不要升少少就賣。

相信主流貨幣會開放與散戶參與

另外，香港政府陸續推出一些對加密貨幣規管。雖然暫所見，相信主流貨幣會開放與散戶參與。但部份細幣依然有限制﹐令散戶較難在交易所處理。而且，而家好似有少少放寬，但未來法規最終發展成點(更嚴格，還是放寬)，還是未知之數，故你要明白會有這方面的風險。

股票：32歲去計 是財富增值的黃金時期

以你現時32歲去計，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。

策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。除左用100萬現金外，你都可以將每月5成儲蓄做月供股票，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

潛力股最多維持2成

你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

到你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約4成，視乎你當時投資知識多寡和了解這些股票程度而定。

其他建議

最後，你要明白，長線投資回報係同你架投資知識水平，係必然成正比。因此，我建議你要多讀投資相關書本、年報，新聞和報讀相關課程。書本上，你可以睇我寫架《圖解股票小百科》、《80後千萬富翁》和《財務自由行》，都適合初學者。

作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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