【樓市走勢】萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析了不同物業類型的表現。九月份，雖然香港寫字樓市場持續面臨挑戰，但正面來看市場動力有所改善，錄得更多寫字樓擴充活動。九龍區寫字樓市場的租賃動力表現緩慢，市場觀望情緒濃厚。在住宅市場，儘管新一輪減息週期已經開始，但樓價下跌趨勢未有減弱的跡象。香港零售市場仍然疲弱，零售業銷售總值直至2024 年 8 月連續第六個月下跌。
香港區甲級寫字樓
2024年9月，港島區甲級寫字樓持續面對挑戰。港島區整體甲級寫字樓租金持續下跌至每平方呎港幣61.9元，按年下跌6.8％，年初至今已下跌3.6％。受整體寫字樓租賃需求停滯的拖累，香港島的寫字樓空置率依然高達13.4％。
正面來看，市場動力有所改善，錄得更多寫字樓擴充活動。月內，我們觀察到來自銀行、金融和財富管理領域的機構出現一些擴充個案。
預計商業氣氛和租賃活動逐步改善
展望未來，受惠於息口下調和股市氣氛逐漸改善等利好因素，我們預計香港區甲級寫字樓的整體商業氣氛和租賃活動將會逐步改善。此外，政府在2024年《施政報告》宣布積極發展「總部經濟」，以吸引海內外公司來港設立總部或分部。我們期望這項政策將為香港引進大型跨國企業，並可帶動本地整體寫字樓租賃活動。
9月的寫字樓租賃氣氛緩慢
9月份新寫字樓租賃成交量較按月下跌25％。由於寫字樓新需求有限，每月平均租金略微下跌至每呎港幣22.5元。主要租賃交易集中在面積3,000平方呎或以下的中小型規模的寫字樓，租金為每呎港幣20元或以下。電子公司在九月份的寫字樓租賃活動相對活躍。9月份，主要由數個搬遷個案，尤其是在九龍東，主導了九龍區寫字樓的租賃市場。
料九龍區甲級寫字樓租金將跌1-3％
中國工商銀行 (ICBC) 遷離觀塘，將大幅增加整體九龍東的甲級寫字樓空置率，預計九龍區的主要發展商將調整寫字樓租金以吸引新租戶。
整體而言，我們預計九龍東的寫字樓租金將持續下跌至年底，屆時可能會有更多搬遷案個案。因此，預料2024年九龍區的甲級寫字樓的租金將下跌1-3％。
住宅樓價下跌趨勢沒減弱跡象
儘管新一輪減息週期已經開始，但樓價下跌趨勢卻沒有減弱的跡象。一手住宅成交量按月下跌超過 50%。買賣雙方都在等待《施政報告》可能宣佈的新措施以及進一步減息。
隨著近期利率下調，發展商把握機會，積極以優惠價推出新盤。
整體住宅租金已連續六個月上漲
至於住宅租賃市場，由於整體住宅租金已連續六個月上漲，按月上升 1.1%，按年增長 6.8%。今年首8個月，住宅租金已上漲了超過6% 。相比之下，豪宅的租金議價空間較大。
2024 年 《施政報告》宣布放寬所有物業貸款的按揭成數上限至 70%。隨著所有的樓市降溫措施取消，以及較低的息口，長遠而言，我們預計會有更多高收入的本地和海外專業人士在中高端住宅物業市場入市。
儘管如此，我們預計整體住宅樓價短期內仍將受壓，縱使近期減息，但利息依然相對較高，由於發展商積極推新盤帶動銷售，二手住宅將持續受壓。
香港零售市場持續疲弱
香港零售市場持續疲弱，總零售銷貨額於2024年8月連續第六個月下跌。出境旅客人數繼續多於入境旅客人數，進一步削弱了本地零售市場的表現。
在零售租賃方面，外國品牌在主要購物中心和街道錄得一些擴充個案，包括斯沃琪瑞表集團和時裝品牌Mango擴充銷售點，以及時裝品牌Abercrombie & Fitch重返香港市場。
Abercrombie & Fitch重返香港市場
在投資市場，由於美國聯儲局減息，市場交易逐漸回升。雖然目前零售商舖的租金回報約為 3.5%，低於今年年頭其他交易的預期回報率，但顯示出投資者仍然對在逐步減息後核心街舖升值能力有更大的信心。
零售市場仍在調整和適應遊客和本地居民的新消費模式。短期內，商場業主在進行租金談判時更加靈活，以保持較高的出租率。核心地區的優質街舖對等待市場反彈的投資者仍然具有吸引力。由於零售市場逆境持續，零售商及食肆仍然對進一步擴張持審慎態度。
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