【樓市走勢】「全撤辣」成為香港樓市的轉捩點，市場情緒「急轉彎」，交投「井噴式」爆發，住宅物業交投急彈，新盤表現尤其亮麗。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，3月份一手交投創下自1998年後新高，樓市整體氣氛向好，相信第二季樓市有望承接首季火熱旺勢，估計次季一手交投將升約14%至5,500宗，創5年季度新高；期內二手交投料增加15%至1.2萬宗，升至逾1年高位。
一手新盤低價搶攻
樓價方面，由於一手依然低價搶攻，而且減息時機仍存在不少變數，因此估計第二季樓價將維持平穩發展；租金受惠租務旺季重臨，以及各地專才繼續來港衍生住屋需求，相信季內有望升約3%，連續第5季「跑贏」樓價。
一二手交投齊闖高位 單月一手破紀錄
布少明指出，「全撤辣」效果立竿見影，一二手住宅物業成交齊升，新盤交投尤其熾熱。據美聯物業研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>及市場資料，3月份一手成交錄4,149宗，按月急升14.6倍；至於金額錄逾420億元，按月增加近11倍。若與土地註冊處每月註冊數據作比較，上述3月一手成交宗數創1998年後新高，金額更是自1996年有紀錄新高。綜觀整個首季，一手成交量達4,841宗，按季增逾1.1倍至近5年新高。
二手交投亦隨之好轉。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，預測今年首季二手成交量可望達1.04萬宗，按季升約47%，重上逾1萬宗水平。樓價方面，隨著交投轉旺，樓價本年迄今跌勢亦見收窄，「美聯樓價指數」4月29日報135.86點，本年至今跌約1.24%。值得注意的是，租金方面，即使適逢租務淡季，租金首季仍錄得約0.03%的輕微升幅。
今年3月份及首季一手交投表現
首季貨尾量減少約6% 創3年半最大減幅
布少明認為，4月份的住宅物業交投，雖然較3月份回落，但並不代表樓市失去動力，主要原因是3月的反彈幅度太大所引致。事實上，4月首23日已經錄得接近1,400宗一手成交，甚至已高於2021年大旺市平均每月約1,360宗，足證一手交投仍然較前活躍，後市持續看俏。
近8周35屋苑合計錄762宗成交 增幅達1.1倍
二手方面，若以撤辣前後8周表現去比較，按照美聯物業分行統計，撤辣前8周35屋苑合計錄得361宗成交，反觀近8周35屋苑合計錄得762宗成交，增幅高達1.1倍，可見撤辣的威力；由於近期一手定價相當進取，難免影響二手市況；然而，撤辣令樓市氣氛向好之下，仍有力延續近期旺勢。
一手貨尾銷售速度明顯加快
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，一手成交急勁，貨尾銷售速度明顯加快。美聯物業研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>及市場資料，若單以2023年或之前推出項目的貨尾計算，截至2024年3月底止錄約18,668個貨尾單位，較2023年12月底的21,886個按季大減約3,200個，減幅接近15%，反映全撤辣後相關貨尾的減少速度明顯加快(見圖二)。
2023年或以前推出的貨尾表現
不過，值得留意的是，隨著市場氣氛好轉，發展商加快推售單位，積極推出全新盤，同時亦令貨尾的數量增加。資料顯示，今年3月份推出的全新盤逾3,000伙，數目創近5年半新高。由於短時間有大量新供應下，市場難以即時悉數消化，因此亦新增一批貨尾單位。2023年或以前推出項目的「舊貨尾」，連同2024年新推出項目而尚未售出的「新貨尾」一同計算，累積貨尾量減幅未及市場預期大。
截至2024年3月底，累積貨尾仍然有20,486伙，維持超過20,000伙的水平。儘管如此，以整體計算，首季累積貨尾量按季亦減少6.4%，創3年半最大季度跌幅(見圖三)。惟相信後市的整體供應仍然充足，發展商未必會大幅調升開價。
整體貨尾量表現
事實上，現時發展商推盤是「重量」多於「重價」，令新盤持續「低開」，更導致連續７季出現「負溢價」，即新盤價錢較二手價為低(見圖四)。若單以九龍區計算，今年首季新盤「負溢價」更高達7.5%，新盤開價折扣較「大市」更大。可是，自從全撤辣後樓價正在回穩，當中新盤「負溢價」由去年第3季的7.4%，收窄至5.2%。
新盤「負溢價」情況
九龍區成未來新盤核心區域
布少明認為，相信未來新盤會持續成為市場焦點，未來新盤供應將絡繹不絕。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>、地政總署、土地註冊處及市場消息計算，現時累積貨尾量約2.05萬伙單位、已批出預售樓花同意書但未推售單位約1.75萬伙單位，以及待批預售樓花同意書約1.23萬伙單位。三者合計超過5萬伙單位。
九龍區(包括將軍澳及西貢)持續成為新盤重鎮，佔累積貨尾量約57%；佔已批出預售樓花同意書但未推售單位約65%；同時亦佔待批預售樓花同意書中約69%，合計佔整體5萬伙未來樓花單位約63%，冠絕三區。發展商亦積極集中推售九龍區全新盤為九龍區新盤「減壓」。
新界區首季出現「零」推盤
綜觀2024年首季3區全新盤推盤量，當中九龍區佔比高達85%，佔比較2023年大幅增加37個百分點，期內港島區佔15%；反觀，一向供應多的新界區，首季出現「零」推盤。
布少明預期，九龍區第二季全新盤推盤量將由首季的85%下跌約30個百分點至55%，但仍較2023年增加7個百分點，繼續成為第二季發展商推盤重心；至於港島區則增11個百分點至26%；新界區將打破「零」推盤悶局，佔次季推盤量約19%。
租金連續5季跑贏樓價
布少明預測次季樓市的交投持續暢旺。受惠發展商持續加快推盤步伐，估計次季一手將錄得約5,500宗成交，較今季進一步增約14%至5年新高，連升3季；同期二手交投則按季增加約15%至1.2萬宗，創逾1年高位。
樓價方面，全撤辣有助穩定樓價。若以單月計算，4月份截至22日，「美聯樓價指數」按月升約0.9%，是為連跌11個月首度回穩。預期第二季樓價將平穩發展，至於未來樓價走勢，則視乎減息的時間表及走勢而定。值得留意的是租金，隨著次季租務旺季重臨，相信今季租金將進一步升3%，大有可能連續第5季跑贏樓價。
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